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investir dans l'immobilier

Comment investir dans l’immobilier?




investir dans l'immobilierIl est souvent difficile de se lancer dans l’achat de sa résidence principale de peur de faire le mauvais choix, il en va de même pour l’investissement locatif.La plupart du temps les gens ne savent pas par où commencer : que faut-il acheter ? Où ?Comment investir dans l’immobilier ? avec quel argent ?

Pourquoi investir dans l’immobilier  ?

 L’immobilier est un des seuls investissements qui permet de profiter de l’effet de levier du crédit : Vous achetez avec l’argent des autres : De la banque et du locataire.

En effet, il est possible d’acheter un bien sans argent, la banque vous prête la totalité de la somme à emprunter.

Vous pouvez aussi vous faire financer les frais de notaire, on parle de financement à 110% et même aussi les travaux. On verra par la suite comment.

En juin 2015 les taux sont bas mais les banques peuvent être frileuses pour financer à 110 %. Ils demandent parfois 10% d’apport et les frais de notaire.




  • On peut vouloir investir dans l’immobilier pour assurer un complément de retraite:

avec un crédit sur 20 ans, le bien sera payé et vous profiterez d’une rente.

  • Pour laisser quelque chose à ses enfants pour démarrer leur future vie d’adulte.
  • Pour commencer à s’enrichir et à générer un revenu passif.

 

Comment investir dans l’immobilier ?

 




Le financement :

Certains d’entre vous vont me dire que c’est bien joli tout ça mais qu’il faut avoir un gros salaire, de l’argent de côté. Pas nécessairement.

Dans le premier article de ce blog : les finances personnelles, j’insistais sur l’intérêt de bien gérer son budget.

Si votre compte tourne bien, que vous n’avez pas de découvert à la fin de chaque mois, pas de crédit à la consommation etc, alors le banquier sera plus enclin à vous prêter de l’argent. De même il est conseillé d’avoir un peu d’épargne de précaution correspondant à 6 mois de loyers au cas où il y aurait des loyers impayés, des travaux à faire etc…

Voir l’article sur l’art de gagner de l’argent ou pas

Comment faire lorsque l’on est déjà endetté pour sa résidence principale ?

On nous parle constamment de la règle des 33% d’endettement.

Cela n’est pas forcément valable pour tout le monde. Ils regardent surtout ce qu’il vous reste pour vivre. Donc cela dépendra du montant des revenus.

Le banquier va financer 70% du montant des loyers que vous aller percevoir.

Donc tout va dépendre de la rentabilité de votre investissement.            

 Prenons comme exemple l’achat d’un appartement à 60000 euros, si les loyers perçus sont de 400 euros par mois hors charges votre rentabilité brute sera de:

(400 euros x 12 mois) / 60000 euros = 8%

Il vous faudra donc faire un effort tous les mois pour payer la partie du crédit non financée par la banque et cela entame donc votre taux d’endettement.

Cela peut être un très bon rapport dans des grandes villes mais ce bien a de fortes chances ne pas s’autofinancer.

On considère souvent qu’il faut 10% de rentabilité brute afin d’autofinancer un bien.

Lorsque les taux sont très bas comment en ce moment, un peu moins.

Un autre exemple : Un bien acheté 100000 euros avec 900 euros de loyers mensuels.

Nous sommes à 10% de rentabilité brute.

Pour calculer le rendement d’un bien locatif et tout prendre en compte, j’utilise le site rendement locatif .

Si vous empruntez à 110% (avec les frais de notaire) le crédit sera de 608 euros avec un taux sur 20 ans a 2,1% hors assurance et assuré à 100% sur les deux personnes du couple.

Le banquier vous prêtant 70% des loyers : cela correspond à 630 euros/mois. Vous couvrez donc le crédit et vous ne touchez pas à votre capacité d’endettement .

Non seulement vous pourrez reproduire l’opération dans l’avenir et investir dans l’immobilier à nouveau mais en plus votre loyer payera le crédit, la taxe foncière et probablement tout vos impôts.

Ce genre de bien est bien sûr moins facile à trouver, soit il y a des travaux, soit le quartier est dit sensible, soit il faut aller dans de plus petites villes où le prix d’achat est moins cher.

Vous pouvez tout à fait vous faire financer les travaux par le banquier surtout si vous restez dans les 70% du montant des loyers.

Dans quoi investir ?

 

Lorsque des gens ont de l’argent à placer, les conseillers en gestion de patrimoine ou autres commerciaux veulent vous vendre un logement neuf.

Ils vous promettent un loyer mirobolant vu que le client ne connaît par le marché, et l’appartement neuf est très cher.

Pourquoi les gens achètent ? car ils font miroiter de la défiscalisation, or les personnes ayant de l’argent à investir dans l’immobiier sont souvent très imposés.

Le soucis c’est qu’à la revente vous risquez de perdre beaucoup d’argent car le marché de l’ancien n’est pas le même et les biens se négocient beaucoup plus bas .

Vous l’aurez compris il vaut mieux investir dans l’immobilier ancien. Si vous avez le courage de suivre quelques travaux c’est là où vous ferez les meilleures affaires, ce genre de bien se négocie bien moins cher et les travaux tout comme les frais d’agence n’entrent pas dans le calcul des frais de notaire.

De plus vous pourrez les déduire des impôts et faire du déficit foncier.

Vous êtes gagnant sur tous les plans.

Si vous ne souhaitez pas investir dans des appartements avec travaux pour défiscaliser et augmenter votre rentabilité , vous pouvez créer une SCI (société civile immobilière) qui peut être avantageuse pour la fiscalité.

Comment louer ?

 

Il existe de nombreuses façons de louer :

  • Location vide, la plus courante.
  • La location meublée, très pratiquée pour les studios et très avantageuse  fiscalement.
  • La colocation qui permet de rentabiliser les grands appartements.
  • La location saisonnière à la semaine ou à la nuitée qui est extrêmement rentable.

La location est évidemment pas de tout repos surtout dans les petites surfaces qui ont du turn over, les loyers impayés qui sont malheureusement de plus en plus fréquents.

Mais il est possible de trouver des solutions à beaucoup de ces freins.

Dites-vous que l’on a rien sans rien, à part si l’on attend patiemment de gagner au loto, il faut gagner son argent.

Pour chercher un investissement locatif rentable :voir l’article Trouver un investissement locatif

Conclusion :

On vient de voir que tout le monde peut investir dans l’immobilier il existe des biens à la portée de toutes les bourses, on peut même commencer par un parking.

Le plus compliqué est de se lancer dans sa première acquisition et de passer à l’action.

On a tous de nombreux verrous psychologiques qu’il faut faire sauter afin de commencer à générer des revenus passifs.

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8 réponses à “Comment investir dans l’immobilier?

  1. Bonjour,

    Merci pour cet article. Les solutions ne manquent effectivement pas pour investir dans l’immobilier.
    Le crowdfunding est également une nouvelle solution pour investir dans des projets immobiliers de court terme, avec une mise de départ souvent assez faible (à partir de 1000 euros). Cela dit il s’agit plus d’investir dans une PME avec un sous-jacent immobilier que d’investir dans un bien immobilier. Est-ce que les 2 options ne se complètent pas ?

    1. Bonjour, pourquoi pas mais les revenus ne sont pas garantis et il y a toujours une petite part de risque: il faut bien choisir son entreprise.
      Si l’on veut investir peu d’argent avec des rendements moins importants mais plus sécurisés il y a aussi les SCPI.

  2. On nous fait croire qu’investir dans l’immobilier est mirobolant mais en réalité personne ne parle des dépenses liées a cette location assurance pno, impôts sur le revenu locatif qui triple votre impôt sur le revenu car vous payez énormément de csg et crds, et votre taxe d’habitation bien sera que doublée, impôts fonciers et si vous avez un crédit vous sortez cet argent tous les mois et vous encaissez 0€/ mois sur cet location. C’est une pure arnaque l’investissement locatif qui engraisse l’état mais pas vous sauf si vous avez beaucoup d’argent de côté et que votre salaire de base est a plus de 2500€/ mois

    1. Bonjour magali,
      Désolé mais je ne suis pas trop d’accord avec vous, dans cet article on parle d’un logiciel : rendement locatif :ce logiciel intègre toutes ces dépenses: assurance propriétaire non occupant, les impôts, le foncier, les vacances locatives etc… Donc le cash flow évoqué intègre tout cela et c’est ce qu’il reste après avoir tout déduit.
      Votre réaction ne me surprend pas car effectivement si on investit à paris, bordeaux ou toulouse par exemple et que l’on obtient 5 % brut de rendement alors oui il faudra mettre beaucoup de sa poche comme vous le décrivez. Si par contre on obtient de très gros rendements (en jouant sur les niches fiscales, en ayant un prix d’achat tres bas etc) et que l’on atteint 10% de rendement par exemple on arrive à couvrir tous ces frais et il peut encore rester encore de l’argent après ça : le fameux cash flow qui peut être utilisé pour entretenir le bien par exemple : travaux de peintures etc… Conclusion : trouvez de meilleurs rendements dans l’immobilier et vous n’aurez pas ces déconvenues. De plus il est possible d’intégrer ses biens dans une sci soumise à l’impôt sur la société afin de réduire la fiscalité et d’éviter d’augmenter votre taux d’imposition, bref il y a pas mal de solutions difficile à résumer ici.
      Merci de votre commentaire
      patrice

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