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compléter ses revenus avec l'immobilier

Compléter ses revenus grâce à l’immobilier




Aujourd’hui, je laisse la plume à guillaume du site mon1investissement.fr qui est un jeune investisseur de 21 ans, qui est déjà expérimenté dans l’investissement immobilier. Il va vous parler de cashflow et des techniques indispensables pour réaliser plusieurs achats et compléter ses revenus grâce à l’immobilier.

Comment compléter des revenus grâce à l’immobilier?

 

La plupart des gens savent que l’immobilier est un outil puissant qui permet de s’enrichir et de se créer un patrimoine. L’un des gros avantages c’est qu’il est possible de s’enrichir grâce à l’argent des autres. On peut alors commencer à investir sans un sous en poche et être à la tête d’un patrimoine de plusieurs milliers voire même plusieurs millions d’euros à la fin de nos crédits mais comment peut-on compléter ses revenus avec l’immobilier ?
Malheureusement, très peu de gens arrivent à générer de l’argent immédiatement grâce à leurs investissements immobiliers. Ils sont nombreux à attendre 20 ou 30 ans (fin de leurs crédits) pour profiter du patrimoine qu’ils ont construit. De ce fait, il ne profite pas d’une rentrée d’argent plus importante chaque mois pour compléter leurs revenus.
Dans cet article, je vais vous expliquer mes astuces et les techniques utilisées pour compléter ses revenus grâce à l’immobilier.



Trouver le bien dans lequel investir : indispensable pour compléter ses revenus avec l’immobilier

La première étape lorsque l’on souhaite compléter ses revenus  c’est de trouver le bien dans lequel investir. Plusieurs choix s’offre à vous : appartement, maison ou garage, tous ces biens sont envisageables.
Cette étape est cruciale pour la suite de votre projet. Effectivement, c’est dans ce bien que vous allez placer votre investissement. Il faut alors respecter quelques critères d’investisseur avant de choisir un bien. D’abord, commencer par vérifier la demande locative dans le quartier Ensuite il faut savoir combien il est possible de louer ce type d’appartement. Enfin connaître le marché de l’immobilier dans le quartier et savoir s’il est en augmentation.

Moins vous payez, mieux c’est !

Une fois que vous avez trouvé votre perle rare, il faut passer à l’étape suivante : la négociation.
Ce point est extrêmement important puisqu’il va permettre de booster la rentabilité de votre investissement immobilier.

Mais l’intérêt de négocier ne s’arrête pas là, outre le fait de booster la rentabilité de son investissement, acheter un bien sous sa valeur va vous permettre de ne pas perdre d’argent (et même d’en gagner) si vous êtes forcé de vendre prématurément votre appartement.
En général, les frais de notaires ainsi que les indemnités de remboursement anticipées de votre crédit correspondent à 15% de la valeur de votre bien.

Vous arrivez à négocier le prix d’achat de l’appartement à 15% en dessous de sa valeur sur le marché ? Vous pouvez être sûr que même si vous le revendez rapidement, vous n’aurez pas perdu un seul euro (vous risquez même d’avoir gagné un petit billet).



Minute papillon

Maintenant que vous connaissez le dernier prix du vendeur, ne vous précipitez pas directement dans la signature d’un compromis de vente ! Il faut avant tout vérifier si votre projet d’investissement est rentable et si vous allez réussir à générer de l’argent chaque mois (Garder en tête que l’on cherche à compléter nos revenus avec l’immobilier).
C’est l’étape la plus importante : calculer « le cashflow » et la rentabilité de votre projet.

Comment savoir si l’on peut compléter ses  revenus avec cette investissement ?

C’est LA question que vous devez vous poser au moment où j’écris ces lignes. Je vais donc vous détailler les étapes à suivre pour savoir si vous allez avoir un cashflow positif ou un cashflow négatif sur ce projet d’investissement.

 

Qu’est-ce que le Cashflow d’un investissement ?

Pour faire simple, le cashflow est un indicateur qui est calculé lors de projet d’investissement immobilier afin de savoir si ce projet vous permettre de compléter vos revenus chaque mois (cashflow positif) ou vous faire mettre la main à la poche (cashflow négatif).

 

Comment calculer le cashflow d’un investissement ?

Le cashflow est calculé en prenant compte de tous les flux (de trésorerie ou flux financiers) entrants et sortants par an. Quand l’investisseur (vous) reçoit de l’argent le flux est positif, quand il dépense de l’argent, il est négatif.
Vous comprenez alors qu’il est essentiel à ce moment-là de connaître l’argent que vous allez percevoir et l’argent que vous allez dépenser dans ce projet. Ces « données d’entrées » sont essentielles pour calculer au plus juste votre cashflow année par année.

Prenons l’exemple simplifié :
• Achat d’un appartement 100 000€ (frais de notaire inclus).
• Pas d’impôts (ni sur la plus-value ni sur les revenus fonciers).
• Mise en location de l’appartement pour 6000€ par ans.
• Taxe foncière 500€.
• Revente de l’appartement au bout de 10 ans à 120 000€.

compléter ses revenus

 

Evidemment, il s’agit ici d’un exemple simplifié. Il est possible de pousser le calcul du cashflow beaucoup plus loin en y ajoutant notamment les frais de notaire, le crédit immobilier, les frais de gestions, etc…
Je vous conseille fortement d’effectuer le calcul d’un cashflow détaillé pour valider définitivement votre projet.
Vous pouvez créer une feuille Excel pour faire ce type de calcul ou bien passer par des sites spécialisés. L’image ci-dessous vous présente un exemple rapport édité par l’un de ses sites spécialisés:  rendement locatif, c’est le top pour calculer sa rentabilité.

 

revenus immobilier

 

 

Compléter ses revenus = CashFlow positif !

Pour compléter ses revenus avec l’immobilier, vous comprenez que l’objectif numéro 1 est d’obtenir un cashflow positif. Plus ce cashflow sera important chaque mois, plus vous améliorerez vos revenus mensuels.
Attention cependant à ne pas utiliser votre trésorerie afin d’améliorer le cashflow. Dans ce cas, ce ne serait qu’une augmentation « fictive » du cashflow. En effet, comme vous investissez votre propre argent au début de l’opération il est logique que vous n’ayez moins voire aucun crédit. Qui dit moins de crédit dit un flux négatif moins important sur cet investissement. Garder à l’esprit qu’il faut utiliser « l’effet de levier » en investissant avec l’argent de la banque si vous voulez générer beaucoup de revenus.

 

Améliorer le cashflow de votre projet d’investissement :
Nous venons de voir qu’il est possible d’augmenter « fictivement » le cashflow de votre projet d’investissement. Malheureusement, cette technique utilise votre trésorerie et ce n’est pas la bonne solution.
Sachez, qu’il est possible d’augmenter le cashflow de votre projet en jouant sur d’autres facteurs :

 

Le crédit :

Mathématiquement si vous baissez la mensualité de votre crédit, vous réduisez le flux négatif de votre investissement et donc vous améliorez votre rendement. Pour cela, vous pouvez jouer sur les deux paramètres suivants : la durée du crédit et le taux du crédit.

Le prix d’achat de votre bien :

C’est le poste où vous pouvez faire le plus d’économies. C’est aussi la manière la plus rapide et la plus efficace d’augmenter le cashflow de votre projet. Négocier au plus bas le prix d’achat de votre bien et vous améliorerez inévitablement votre cashflow.

Déclaration d’impôts :

L’imposition est un poison pour les investisseurs immobiliers. L’administration française propose tout un tas de régimes fiscaux plus ou moins avantageux selon votre projet. Il est extrêmement intéressant de comparer ces régimes entre eux pour votre projet. En optant pour le régime adapté, vous pouvez gagner plusieurs dizaine de milliers d’euros.

Le graphique ci-dessous vous présente le « VAN » de votre investissement en fonction des différents régimes fiscaux. Le VAN est indicateur qui représente l’enrichissement additionnel de votre projet. Comprenez que cet indicateur permet de comparer différent projet et de savoir lequel rapporte le plus.

On peut voir que pour cet investissement, il est plus intéressant de déclarer ses revenus fonciers en « régime réel » plutôt qu’en « régime micro foncier ». Le « VAN » est bien meilleur dans le premier cas que dans le second. (issu du site rendement locatif)

impots investissement locatif

Conclusion

J’espère qu’à travers cet article vous avez pu prendre conscience qu’il est possible d’améliorer ses revenus grâce à l’immobilier.
Si vous souhaitez dégager des revenus immédiatement , il vous faudra trouver un projet d’investissement dégageant un cashflow positif.
Le calcul du cashflow de façon précise n’est pas une chose facile. Je vous conseille de vous tourner vers des sites spécialisés comme  rendement locatif afin de comparer rapidement plusieurs projets d’investissements.
J’ai utilisé les techniques de cet article pour acheter plusieurs appartements qui me dégagent chacun environ 80 €/mois.
Si vous souhaitez en savoir plus sur l’investissement immobilier et sur les techniques que j’ai utilisées pour devenir investisseur immobilier à l’âge de 21 ans, venez visiter mon site web.
Merci & à bientôt.


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10 réponses à “Compléter ses revenus grâce à l’immobilier

  1. Bonjour!

    Un bon article très complet sur le sujet du cash flow! Il y a juste un point ou je ne suis pas à 100% d’accord, c’est la partie où il est dit qu’il ne faut jamais utiliser sa trésorerie pour augmenter son cashflow. Comme vous, je pense qu’il vaut mieux utiliser un minimum d’argent pour maximiser l’effet de levier la plupart du temps (c’est l’atout principal de l’investissement en immobilier et comme vous le dites très justement, il serait bête de s’en priver!). Cependant, je pense qu’il peut être intéressant d’utiliser sa trésorerie si on le fait intelligemment.

    Petit exemple : si on trouve un bien suffisamment rentable, disons avec un rendement de 10% par an et qu’à coté nous avons 10 000 euros qui dorment sur un livret A à 0.75%. On se rend compte qu’avec notre montage, investir ces 10 000 euros en apport permettrait d’augmenter le cash flow mensuel de 100 euros par mois environ.

    Le rendement réel de ces 10 000 euros en les investissant dans notre projet est alors de plus de 10% (contre 0.75% si on les laisse dormir sur notre livret A). Il est presque impossible de trouver un rendement de 10% sur un placement aujourd’hui, il est donc intéressant d’investir ces 10 000 euros dans notre projet plutôt que de les laisser dormir sur un compte : on dégage alors 100 euros de cash flow en plus qui peuvent eux mêmes être placés tous les mois et créer des intérêts.

    Je pense que cela peut être une solution intéressante!
    Pierre de plus-riche.com Articles récents…Quel est le meilleur investissement immobilier locatif?My Profile

    1. Salut Pierre,
      Merci pour ton commentaire et ta remarque constructive.
      Il est vrai que n’importe que la plupart des placements sont plus intéressants qu’un livret A.
      Il y a également la possibilité d’utiliser ses 10 000€ pour financer les frais de notaires ou une partie de l’achat pour un autre bien immobilier.
      De cette façon, on génère plus de cashflow et on amortit un second bien .
      A+
      Guillaume mon1investissement Articles récents…Générer des revenus avec l’immobilierMy Profile

  2. Hello,

    Félicitations pour le gros travail de synthèse.

    Le constat doit paraître évident pour les investisseurs immo chevronnés mais ils ont loin d’être une majorité en France !

    Nous, lorsque nous avons découvert qu’on pouvait investir dans un bien immo et non seulement l’autofinancer mais avoir un rendement de 25% voire plus (nous louons en saisonnier), on a vraiment pris une grosse claque. Nous n’aurions jamais imaginé que c’était possible avant de nous y intéresser. Pour nous l’immobilier était uniquement réservé aux riches, mais ce n’est pas du tout le cas dans la réalité.

    Nous avons beaucoup aimé que tu parles des impôts le calcul de rentabilité. En général c’est une donnée toujours passée sous silence.. et pourtant, c’est énorme !!

    Combien d’appartements as-tu à ce jour ? des garages aussi ?

    Bien à toi et à très vite

  3. Bonjour Pierre & bonjour Gwen,
    Je vous remercie pour le commentaire, ça fais plaisir de voir que l’article intéresse .
    Vous avez très bien résumé la situation : on peut investir dans l’immobilier sans être riche & même arrondir ses fins de mois .
    Félicitation à vous pour la bonne renta de votre investissement.
    Actuellement je suis propriétaire de deux appartements . Le premier en location nue gérer via une association , le second en meublé pour un étudiant. Avec des renta net après impôts autour de 8% pour chaque appartement 😉
    Guillaume mon1investissement Articles récents…Devenir RENTIER en 5 étapesMy Profile

      1. Bonjour Pierre & Gwen ,
        Pour avoir de bonnes renta avec mes appartements il faut savoir que j’investi sur marseille . Cette ville permet de bonne rentabilité si l’on connais bien les quartiers & rues adaptés à l’investissement immobilier.
        Ensuite , le première appartement est effectivement en location nue mais sous une convention spécifique  » solibail » . Cette convention me permet d’avoir un fort abattement ( 70%) sur mes revenus fonciers.

        Je te laisse le lien de l’article complet sur ce dispositif :
        http://mon1investissement.fr/intermediation-locative-louer-votre-appartement-a-letat/

        Au plaisir
        Guillaume mon1investissement Articles récents…Les pires MESAVENTURES en immobilierMy Profile

  4. Félicitation pour cet article ! Je commence à m’intéresser à l’immobilier et cet article me semble être une bonne synthèse. J’irai faire un tour sur ton site. Et bravo également d’être devenu investisseur à 21 an c’est assez impressionnant.
    Bonne journée, a +
    David

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