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rénover une maison ancienne

Rénover une maison ancienne ou faire construire ?





Vous vous posez peut-être la question, est-ce plus intéressant de rénover une maison ancienne ou de faire construire ? Moi je me la suis posée et je suis passé par toutes ces étapes : Rénover un appartement, rénover une maison ancienne et faire construire une maison neuve. Les deux cas de figure peuvent être intéressant, tout dépend de vos exigences et de vos priorités. Il y a des avantages et des inconvénients dans les deux, c’est ce que je vais tenter de synthétiser dans cet article.



1- Rénover une maison ancienne

 

Il y a plusieurs possibilité pour rénover une maison, soit vous sous-traitez entièrement et c’est un sacré budget qu’il faut prévoir, soi vous êtes jeune, fougueux et plein d’énergie et vous vous lancez dedans à corps perdu.

Dans le premier cas de figure, la principale erreur est de sous-estimer les travaux et de ne pas prévoir un budget de secours.

Dans le second cas, c’est plutôt de sur-estimer ses capacités. En effet le travail peut être colossal et on découvre des mauvaises surprises au fur et à mesure des travaux. Sans vouloir être alarmiste à ce sujet, beaucoup de couples divorcent suite à la rénovation d’un maison ou à la construction. Pourquoi?

Car la fatigue, le manque de temps pour soi et la charge de travail met à mal la communication.

Ce n’est bien évidemment pas une fatalité mais il faut en avoir conscience et bien gérer l’équilibre famille et bricolage.



 – Les avantages de la rénovation d’une maison

 

  • Disponible immédiatement

Vous prenez tout de suite possession des lieux pas besoin d’attendre la fin d’une construction

  • Vous pouvez faire les travaux à votre rythme

Une fois que vous avez aménagé, si vous décidez de faire vos travaux vous même vous pouvez le faire à votre rythme sans stress. Le premier des soucis est la procrastination, si l’on fait pas les choses de suite, rénover une maison ancienne peut être long et s’étaler alors sur plusieurs années.

  • Un plus grand choix de la localisation

Lorsque vous recherchez un terrain ce n’est pas toujours évident de trouver une localisation précise, surtout si vous recherchez un centre ville.

 

– Les inconvénients :

 

  • Revient plus cher que la construction

Les maisons se vendent chères même avec travaux. Le coût au m2 des travaux est supérieur en rénovation que dans le neuf.

  • Des surprises pendant les travaux

Lors de la rénovation en cassant certaines choses, on découvre souvent des complications et il n’est pas rare d’avoir un surcoût pour les travaux.

  • Difficile d’obtenir d’excellentes performances thermiques

Il est possible de changer beaucoup de choses dans une maison ancienne mais il est très difficile d’atteindre les performances thermiques d’une maison neuve RT 2012. On peut faire une bonne isolation mais cela restera souvent moins performant.

  • Vivre dans les travaux

Comme je l’ai évoqué plus haut, on a tendance à laisser trainer les travaux, surtout si on fait tout soi même et que l’on fait petit à petit en fonction du budget. Résultat on vit dans les travaux et on fait du « campement  » durable…

  • Frais de notaire

Les frais de notaire sont à rajouter à l’enveloppe globale du prix d’une maison ancienne.

 

 Quels sont les travaux à prévoir lors de la rénovation d’une maison ?

 

Difficile de tomber à la fois sur une bonne affaire et un coup de coeur,  tout cela pile poil dans son budget.

Il y a toujours des travaux à prévoir pour que cela soit au goût du jour.

  • La salle de bain

Personne ne veut garder des baignoires roses ou violettes (si si déjà vu ) et la faïence de mamie au mur.

Il est toujours possible de mettre des résines pour customiser tout cela, mais une rénovation complète à un coût : Changer la baignoire ou la douche, la vasque, la faïence le sol et un petit coup de peinture.

  • La cuisine

Pareil, une pièce qui faut régulièrement remettre au goût du jour. Il est très à la mode de customiser à moindre coût façon home staging, mais si vous souhaitez la refaire entièrement, un cuisiniste prendre plus cher en rénovation qu’en neuf.

  • Peinture

C’est une dépense obligatoire lors de l’achat d’une maison. Les couleurs, surtout le blanc vieillissent mal et les frottement des meubles ou des personnes sur les murs accélèrent cette usure.

  • L’isolation

Le gros chantier indispensable pour une rénovation. Si la maison date de plus de 10 ans le chantier devra être plus important et refaire l’isolation du toit sera un minimum. L’avantage est la TVA à 10% pour la rénovation et des aides qui peuvent représenter un pécule intéressant pour soulager votre budget.

 

Les aides pour vos travaux :

il existe des aides à la réalisation de ces travaux d’isolation comme la prime éco-énergie qui est attribuée pour des travaux pour améliorer l’efficacité énergétique du logement : Comme une meilleure ventilation (passer d’une ventilation naturelle à une hygro b), un chauffage plus performant, l’isolation thermique etc…

Vous pouvez aussi avoir droit à prêt à un éco-prêt à taux 0 aussi avec un bouquet de 3 de ces travaux.

De quoi faire baisser le prix du budget travaux de façon significative.

2- Faire construire

 

C’est le projet de beaucoup de français, le rêve d’avoir un chez soi sur-mesure.

Il ya de nombreux avantages à faire construire sa maison. tout d’abord, partir sur du neuf et du sur-mesure mais aussi le coût global qui peut être beaucoup plus intéressant.

Lorsque vous achetez pour rénover une maison il y a des frais de notaire sur l’ensemble du projet alors que quand vous faites construire, vous ne payez les frais de notaire uniquement sur le terrain.

Le coût des travaux au mètre carré  réalisés par un artisan est beaucoup moins cher pour du neuf que pour de la rénovation. Même si la TVA est plus avantageuse pour la rénovation.

 

 – Les avantages de la construction d’une maison

 

  • Du sur-mesure

Comme il a été évoqué précédemment vous choisissez tout sur plan et vous pouvez disposer de l’espace comme vous le souhaitez.

 

  • Moins cher

Le prix d’une maison construite par un constructeur revient moins cher (terrain compris) qu’une rénovation.

Regardez les sites comme le boncoin ou se loger, vous verrez de plus en plus de constructeur vous proposez des projets clef en main pour bien moins cher que les autres maisons à vendre dans le secteur.

 

  • Très bonne isolation

La nouvelle règlementation thermique impose une performance énergétique très performante. Grâce à cette RT2012 vous avez une superbe étanchéité à l’air que vous ne pouvez pas avoir dans l’ancien ou très difficilement. De même pour l’isolation, les pont thermiques sont évités et les épaisseurs d’isolants sont bien plus importants.

 

  • Choix des matériaux

Certaines personnes y sont plus sensibles que d’autres, mais en construisant vous pouvez choisir tous les matériaux de la construction : Du choix des briques aux tuiles en passant par des menuiseries sur mesure.

 

  • Les garanties

Les constructions neuves bénéficient d’une garantie décennale (10ans) , d’une garantie de parfait achèvement d’un an après la livraison.

 

-Les inconvénients

 

  • La durée de la construction

Lorsque l’on fait construire, il faut compter le temps d’acheter le terrain, de faire l’acte chez le notaire et la durée de la construction qui peut varier de 6 mois à 9 mois. Il faut donc être patient avant de prendre possession des lieux.

 

  • Souvent des mauvaises surprises

Les délais de livraison ne sont pas toujours respectés, il faut surveiller le chantier pour ne pas laisser les problème techniques s’accumuler.

 

  • Les surcoûts 

Tout le monde a des surcoûts par rapport au budget initial. On peut tout simplement souhaiter des prestations plus haut de gamme ou avoir oublié de prévoir certaines dépenses comme les extérieurs .

Pour éviter au minimum les dépassements de budget, prévoyez une somme de secours supplémentaire et  en passant par un constructeur, vous bénéficiez d’un CCMI : contrat de construction de maison individuelle, qui vous permet d’avoir un prix ferme et définitif. Ce qui limite les mauvaises surprises.

Les coûts cachés à prévoir

Renseignez vous sur la qualité du sol du terrain et regardez les voisins. Il est nécessaire de faire une étude de sol pour vous si il faut prévoir des pieux à la construction qui peuvent représenter un surcoût important.

Prévoyez une petit somme aussi pour les taxes de raccordement à l’égout qui sont payables un an après.

Vous devez aussi prévoir les extérieurs comme je l’ai mentionné plus haut que l’on n’oublie fréquemment :

Un mur de soutènement peut vite faire exploser votre budget, de même que les murs de clôture, les piliers et le portail qui ne sont pas compris dans le prix de la maison.

 

Bilan : 

Si vous souhaitez vivre en milieu urbain la rénovation d’une maison ancienne sera le choix évident du fait de la rareté des terrains. En passant par un courtier en travaux ou maitre d’oeuvre pour faire des devis travaux avant l’achat permettra d’éviter les mauvaises surprises côté finances.

Par contre, si vous choisissez la banlieue ou la campagne, faire construire est une solution moins onéreuse si vous êtes exigent sur les finitions et que vous souhaitez une maison qui corresponde à tous vos critères.

Si vous prenez en compte tous les frais cachés cela peut être la solution la moins chère pour vous.

Pour en savoir plus, consultez mes autres articles sur le sujet : réduire le prix d’une construction neuve – Les étapes pour acheter une maison

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3 réponses à “Rénover une maison ancienne ou faire construire ?

  1. Bonjour,
    je ne suis pas tout à fait d’accord sur les coûts.

    Les coûts entre une maison neuve et une maison ancienne dépend de la part des travaux fait soi-même, et de la réalisation voulu.
    Par exemple, je regarde les construction à côté de chez moi (l’autre côté du grillage 🙂 ), le terrain de 1.800m², c’est entre 50 et 60k€.
    Une maison standard (100m²) c’est en gros 100k€, variable selon le degrés de finition, et les options prises.
    Donc disons à partir de 150k€ pour 100m² + garage simple.

    J’ai acheté ma maison d’occasion 90k€ avec 2 fois plus de terrain (en verger, donc déjà aménagé), un garage double, environ 150m² habitable (après travaux), et une cave.
    En comptant les travaux (dont isolation + toiture par un pro à 60k€), on est sur un coût final disons de 160/170k€ (avec remplacement d’huisserie, une salle de bain et une cuisine parti de 0).
    Autre point, ma maison est exposé plein Sud, tandis que les nouvelles sont pleines Ouest, ça joue sur la luminosité et la chaleur intérieure. Sans compter qu’ils sont plein vent, alors que mon terrain est légèrement en surplomb face au vent dominant, donc me protège.
    Sur ce point, l’avantange de l’ancien est qu’a l’époque on réfléchissait au positionnement des batiments.

    Par contre, c’est vrai que c’est plus de temps, mais la différence est aussi sur la qualité de la finition.
    Ce qui est fait maison est bien plus solide et plus performant.
    L’explication est simple : prendre un produit de meilleur qualité coutera pas franchement plus cher fait maison, tandis que l’artisan, lui tirera sur les prix en prenant l’entrée de gamme.

    Là où j’était avant, même constat : le terrain était à partir de 150k€, quand les maisons commençaient à 200k€.

    Au final, la grosse différence est sur les travaux.
    Si on souhaite du clé en main, il faut prendre du neuf, mais à finition équivalente, ce sera plus cher.
    Si on veux diminuer les coûts et on souhaite faire une partie des travaux, certains constructeurs (mikit par exemple) proposent de vous laisser terminé, ou l’ancien est plus adapté.

    1. bonjour david. On est d’accord mais il faut comparer ce qui est comparable : maison neuve clef en main et maison rénovée clef en main sinon cela fausse la comparaison

      1. D’accord donc dans le neuf, il faut aussi prendre d’autre élément en compte :
        -> à 100k€ pour une RP de 100m² clé en main, c’est vraiment l’entrée de gamme.
        -> les 1.000m² sont un prix générique, non applicable là où je vis car norme des architecte de france à respecter.
        -> vous avez également un terrain nu, non clôturé, …

        Au final, mes voisins ont du neuf, mais sont comme moi en plein travaux d’isolation/finition.

        Donc il faudrait comparer sérieusement les 2, en incluant les coûts annexes, souvent oublié.

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