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Comment la banque m’a “planté”

Banques





Lors des articles sur l’investissement immobilier je vous avez parlé des investissements dans les petits bourgs et à la campagne mais aussi du financement auprès des banques pour ce genre d’investissement. Aujourd’hui Je laisse la plume à Paul du blog serialinvestisseur.fr qui nous parle d’une de ses expériences en matière d’investissement locatif. Si le sujet vous intéresse je vous recommande son blog où vous trouverez des conseils et de nombreux cas concrets.

Rentabilité locative

Cela vous est déjà arrivé : vous tombez sur une belle affaire, celle qui à coup sûr va vous enrichir et vous mettre, vous et votre famille, un peu plus à l’abri du besoin. Elle répond à tous vos critères et n’exige pas une prise de risque inconsidéré. Seulement, au dernier moment, sans prévenir, l’affaire va tomber à l’eau. Pas à cause de vous, bien-sûr, mais d’un élément extérieur. C’est ce qui m’est arrivé à la fin de l’année dernière. J’ai déniché un investissement locatif disposant de grands atouts… que la banque a réussi à faire capoter !

Voilà le topo : maison de bourg située dans un village d’environ 900 habitants avec commerces et écoles à pied. Ville la plus proche (environ 30 000 habitants) à 10 minutes de route. Autoroute Normandie Bretagne à 5 minutes.

Concernant le bien en lui-même, comme vous le constatez, une rénovation s’imposait, essentiellement de l’électricité et beaucoup, beaucoup de déco. Le gros œuvre était robuste, comme souvent dans ces vieilles bâtisses.

maison de bourg

maison de bourg avant réno

intérieur maison de bourg

intérieur

Toilettes maison de bourg

maison de bourg




La surface habitable était de 100 m² avec un grenier aménageable sur l’ensemble de la maison. Les plus : un jardin d’environ 200 m² et un garage.

J’ai fait réalisé des devis pour les travaux et, en passant par mon réseau d’artisans, j’en avais à peu près pour 20 000 euros. C’était tout bon au niveau fiscal, ces travaux permettant d’effacer nos revenus fonciers pour l’année 2016. De plus, ce type de maison pouvait faire l’objet d’un conventionnement en Borloo ancien et les loyers auraient eux aussi été effacés grâce à l’efficacité de ce dispositif. Ayant déjà l’expérience de ce type d’investissement immobilier, l’affaire se présentait bien.

  • Une maison… à 26 000 euros

Le prix demandé par les propriétaires de la maison était de 32 000 euros. Oui, vous lisez bien ! Une pensée émue pour les Parisiens qui, pour le même montant, peuvent espérer une place de parking ! J’ai vérifié et, même si on est à la campagne, le prix était déjà déconnecté du prix du marché. Cette maison aurait dû être affichée aux alentours de 50 000 euros.

Après avoir discuté avec les propriétaires, j’ai appris qu’il s’agissait d’une succession. En bref, les héritiers n’avaient pas eu à supporter d’effort à l’achat et voulaient que l’affaire soit réglée au plus vite.

Pour l’anecdote, j’avais déjà repéré ce bien quelques semaines auparavant mais une personne avait été plus rapide que moi et m’avait grillé la politesse. Sauf que, peu après, la banque lui avait opposé un refus de financement. L’occasion s’est donc représentée et, cette fois, j’ai été le plus rapide !

Il y avait néanmoins certains aspects sur lesquels je comptais mettre le doigt pour négocier un prix encore plus bas. Jugez plutôt :

Le premier concernait les travaux qui, vous l’aurez compris, étaient importants. J’ai fait grossir la note, les vendeurs ne sachant pas qu’avec mon petit réseau d’artisans, j’arrive à tirer les prix vers le bas (je sais, c’est moche).

Le second touchait la demande locative. Cela restait une maison de bourg et je comptais jouer là-dessus même si un « test leboncoin » m’avait permis d’être rassuré sur le sujet.

La troisième c’était l’emplacement des toilettes ! Ce n’était pas la cabane au fond du jardin mais ils étaient placés dans une extension de la maison servant également de buanderie, endroit non isolé et peu chauffé. Bon, en même temps, il y avait un second toilette à l’étage. J’ai vu pire.

Après avoir un peu cogité, je suis passé à l’action. J’ai appelé les propriétaires pour leur faire une offre à 25 000 euros. Après avoir « réflexionné » deux jours, ils m’ont rappelé pour me demander si, éventuellement, je ne pouvais pas « faire un geste supplémentaire ». C’est le genre d’approche qui n’est pas très bonne dans une négociation parce que, moi je traduis «  bon je suis prêt à vendre, mais je ne veux pas perdre la face. »

Grand seigneur, j’ai remonté mon offre à 26 000 euros. Réponse des proprios « bon, si vous ne pouvez pas faire mieux, c’est d’accord ». Comme quoi, si on ne demande rien…

Aussitôt, j’ai refait un calcul rapide : cela ferait une maison à 50 000 euros totalement rénovée. Si je la louais 450 euros (fourchette basse pour ce type de bien dans le secteur), cela donnerait une rentabilité de 10,8 %. Ce qui me semblait tout à fait correct, sachant que les travaux devaient nous permettre d’effacer nos autres revenus fonciers et que nous allions pouvoir conventionner sur du Borloo ancien.

Tout marchait donc comme sur des roulettes…




  • Le coup de Jarnac de la banque.

le coup de jarnac

La directrice d’agence qui nous suit presque les yeux fermés sur nos opérations m’avait garantie que nous obtiendrions le prêt sur ce projet, plus modeste que les précédents.

Elle m’avait imprimé une offre de prêt à 2,20 % sur 20 ans permettant de rembourser mensuellement 240 euros. Ce qui, vous l’aurez compris, nous permettait de prendre un cash-flow entre 150 et 170 euros chaque mois.

Seulement, le supérieur hiérarchique de notre banquière a décidé d’y mettre son grain de sel. Et voici, ce qu’il nous a proposé :

“Il serait mieux de limiter à 15 ans l’investissement (le ratio loyer encaissé/remboursement du prêt doit le permettre) ce qui en plus limitera l’impact fiscal pour les clients.”

Je vous la fais courte : ce Monsieur s’est pris pour notre conseiller fiscal. Comme vous le savez sans doute, je ne l’ai pas attendu sur le sujet. L’année dernière encore, nos impôts ont été réduits à néant – et ce en toute légalité.

Sur 15 ans, la mensualité s’élevait désormais à 328 euros : beaucoup moins intéressant en terme de cashflow donc. C’est ce que j’ai dit à la directrice d’agence. Mais elle m’a répondu ” mon supérieur a pris sa décision, ce sera donc à ces conditions là ou ce ne sera rien”. Typiquement le genre de phrase à ne pas utiliser avec un âne comme moi. “Ce sera donc RIEN”, lu ai-je répondu, après 15 secondes de réflexion.

Alors, vous allez me dire, tu as contacté une autre banquier, voire mieux, un courtier ? Hé bien non. En y songeant de nouveau, je suis parti sur un objectif plus ambitieux, à savoir gagner au moins 400 euros nets d’impôts chaque mois à la faveur d’une seule opération. Pour cela, il faudra faire preuve de créativité et m’appuyer sur une méthode permettant de créer du rendement . Ce que, bien entendu, je vous invite à faire également.



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S - 21 février 2016

Bonjour Paul et Patrice,

Je suis limite scandalisé ! 🙂
Les banques ne savent pas reconnaitre une bonne affaire.
Le n+1 de ton banquier n’a pas compris les choses suivantes :
– en faisant passer ton prêt sur 15 ans, il t’endette davantage
– en faisant passer on prêt sur 15 ans, il limite ta capacité d’enrichissement immédiate

C’est pourtant mathématique. C’est une simple soustraction entre le loyer et la somme des charges.
Niveau : CE2.

Désolé pour toi Paul. Mais c’est le cost opportunity. Une meilleure affaire t’attend ailleurs !

Reply
    SARRAZIN - 22 février 2016

    Bonjour Sébastien,
    c’est exactement ce que j’ai expliqué à la directrice d’agence qui suit nos dossiers. Et là, elle était coincée, le c… entre 2 chaises. J’en aurais presque été désolé pour elle !
    J’ai tiré la même conclusion que toi : je trouverai une opportunité encore meilleure.
    Paul

    Reply
    patrice - 22 février 2016

    Bonjour Sébastien content de te voir ici. Il y a deux écoles , certains préfèrent rembourser au plus vite le prêt d’autres avoir du cash flow et c’est souvent cette dernière option qui à mon avis aussi est à privilégier quand on est sérial investisseur comme Paul:)

    Reply
David - 22 février 2016

Bonjour,
j’ai eut la même blague pour mon dernier emprunt.
Bon par contre c’était la politique de la banque : pas de locatif sur plus de 15 ans.
Comme mon dossier n’est pas bon, j’ai pris.
Là actuellement, j’essaye d’améliorer mon dossier pour être plus facilement finançable.

Au passage, vous êtes sûr que le véritable argument est la fiscalité ?
C’est pas plutôt la prise de risque que la banque réalise en vous suivant ? (montant des lignes de crédit chez eux)

Reply
    SARRAZIN - 22 février 2016

    Bonjour David,
    évidemment ce n’était qu’un prétexte cette histoire de fiscalité. J’ai essayé de tirer les vers du nez de notre directrice d’agence mais je ne suis même pas sûre qu’elle même savait… Travaux trop importants par rapport au coût total de l’opération ? Investissement à la campagne ? Encours de crédit déjà trop important ? Ou bien objectifs 2015 atteints pour eux ? Le mystère demeure.
    Une partie de la réponse viendra cette année quand je retournerai les vois pour un nouveau projet 🙂
    SARRAZIN Articles récents…Commet la banque m’a « planté »My Profile

    Reply
      leo - 17 mars 2016

      Bonjour,

      J ai eu le soucis sur un investissement sur lequel on M à rétorqué que la valeur du local commercial dépassait 50% de la valeur totale du bien (local commercial surévalué pour que le commerçant en place ne se positionne pas sur l immeuble ) …taux brut effectif au jour d achat 13.69% …. du coup changé de banque .

      Reply
        patrice - 18 mars 2016

        Bonjour, Léo belle rentabilité 13,69 % brut, avec un commerce cela aide à doper la rentabilité mais quand même, bien joué, j’espère que l’autre banque a suivie ?

        Reply

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