Compléter ses revenus grâce à l’immobilier

Aujourd’hui, je laisse la plume à guillaume du site mon1investissement.fr qui est un jeune investisseur de 21 ans, qui est déjà expérimenté dans l’investissement immobilier. Il va vous parler de cashflow et des techniques indispensables pour réaliser plusieurs achats et compléter ses revenus grâce à l’immobilier.

Comment compléter des revenus grâce à l’immobilier?

La plupart des gens savent que l’immobilier est un outil puissant qui permet de s’enrichir et de se créer un patrimoine. L’un des gros avantages c’est qu’il est possible de s’enrichir grâce à l’argent des autres. On peut alors commencer à investir sans un sous en poche et être à la tête d’un patrimoine de plusieurs milliers voire même plusieurs millions d’euros à la fin de nos crédits mais comment peut-on compléter ses revenus avec l’immobilier ?
Malheureusement, très peu de gens arrivent à générer de l’argent immédiatement grâce à leurs investissements immobiliers. Ils sont nombreux à attendre 20 ou 30 ans (fin de leurs crédits) pour profiter du patrimoine qu’ils ont construit. De ce fait, il ne profite pas d’une rentrée d’argent plus importante chaque mois pour compléter leurs revenus.
Dans cet article, je vais vous expliquer mes astuces et les techniques utilisées pour compléter ses revenus grâce à l’immobilier.

Trouver le bien dans lequel investir : indispensable pour compléter ses revenus avec l’immobilier

La première étape lorsque l’on souhaite compléter ses revenus  c’est de trouver le bien dans lequel investir. Plusieurs choix s’offre à vous : appartement, maison ou garage, tous ces biens sont envisageables.
Cette étape est cruciale pour la suite de votre projet. Effectivement, c’est dans ce bien que vous allez placer votre investissement. Il faut alors respecter quelques critères d’investisseur avant de choisir un bien. D’abord, commencer par vérifier la demande locative dans le quartier Ensuite il faut savoir combien il est possible de louer ce type d’appartement. Enfin connaître le marché de l’immobilier dans le quartier et savoir s’il est en augmentation.

Moins vous payez, mieux c’est !

Une fois que vous avez trouvé votre perle rare, il faut passer à l’étape suivante : la négociation.
Ce point est extrêmement important puisqu’il va permettre de booster la rentabilité de votre investissement immobilier.

Mais l’intérêt de négocier ne s’arrête pas là, outre le fait de booster la rentabilité de son investissement, acheter un bien sous sa valeur va vous permettre de ne pas perdre d’argent (et même d’en gagner) si vous êtes forcé de vendre prématurément votre appartement.
En général, les frais de notaires ainsi que les indemnités de remboursement anticipées de votre crédit correspondent à 15% de la valeur de votre bien.

Vous arrivez à négocier le prix d’achat de l’appartement à 15% en dessous de sa valeur sur le marché ? Vous pouvez être sûr que même si vous le revendez rapidement, vous n’aurez pas perdu un seul euro (vous risquez même d’avoir gagné un petit billet).

Minute papillon

Maintenant que vous connaissez le dernier prix du vendeur, ne vous précipitez pas directement dans la signature d’un compromis de vente ! Il faut avant tout vérifier si votre projet d’investissement est rentable et si vous allez réussir à générer de l’argent chaque mois (Garder en tête que l’on cherche à compléter nos revenus avec l’immobilier).
C’est l’étape la plus importante : calculer « le cashflow » et la rentabilité de votre projet.

Comment savoir si l’on peut compléter ses  revenus avec cette investissement ?

C’est LA question que vous devez vous poser au moment où j’écris ces lignes. Je vais donc vous détailler les étapes à suivre pour savoir si vous allez avoir un cashflow positif ou un cashflow négatif sur ce projet d’investissement.

Qu’est-ce que le Cashflow d’un investissement ?

Pour faire simple, le cashflow est un indicateur qui est calculé lors de projet d’investissement immobilier afin de savoir si ce projet vous permettre de compléter vos revenus chaque mois (cashflow positif) ou vous faire mettre la main à la poche (cashflow négatif).

Comment calculer le cashflow d’un investissement ?

Le cashflow est calculé en prenant compte de tous les flux (de trésorerie ou flux financiers) entrants et sortants par an. Quand l’investisseur (vous) reçoit de l’argent le flux est positif, quand il dépense de l’argent, il est négatif.
Vous comprenez alors qu’il est essentiel à ce moment-là de connaître l’argent que vous allez percevoir et l’argent que vous allez dépenser dans ce projet. Ces « données d’entrées » sont essentielles pour calculer au plus juste votre cashflow année par année.

Prenons l’exemple simplifié :
• Achat d’un appartement 100 000€ (frais de notaire inclus).
• Pas d’impôts (ni sur la plus-value ni sur les revenus fonciers).
• Mise en location de l’appartement pour 6000€ par ans.
• Taxe foncière 500€.
• Revente de l’appartement au bout de 10 ans à 120 000€.

Evidemment, il s’agit ici d’un exemple simplifié. Il est possible de pousser le calcul du cashflow beaucoup plus loin en y ajoutant notamment les frais de notaire, le crédit immobilier, les frais de gestions, etc…
Je vous conseille fortement d’effectuer le calcul d’un cashflow détaillé pour valider définitivement votre projet.
Vous pouvez créer une feuille Excel pour faire ce type de calcul ou bien passer par des sites spécialisés. L’image ci-dessous vous présente un exemple rapport édité par l’un de ses sites spécialisés:  Horiz.io, c’est le top pour calculer sa rentabilité.

Compléter ses revenus = CashFlow positif !

Pour compléter ses revenus avec l’immobilier, vous comprenez que l’objectif numéro 1 est d’obtenir un cashflow positif. Plus ce cashflow sera important chaque mois, plus vous améliorerez vos revenus mensuels.
Attention cependant à ne pas utiliser votre trésorerie afin d’améliorer le cashflow. Dans ce cas, ce ne serait qu’une augmentation « fictive » du cashflow. En effet, comme vous investissez votre propre argent au début de l’opération il est logique que vous n’ayez moins voire aucun crédit. Qui dit moins de crédit dit un flux négatif moins important sur cet investissement. Garder à l’esprit qu’il faut utiliser « l’effet de levier » en investissant avec l’argent de la banque si vous voulez générer beaucoup de revenus.

Améliorer le cashflow de votre projet d’investissement :
Nous venons de voir qu’il est possible d’augmenter « fictivement » le cashflow de votre projet d’investissement. Malheureusement, cette technique utilise votre trésorerie et ce n’est pas la bonne solution.
Sachez, qu’il est possible d’augmenter le cashflow de votre projet en jouant sur d’autres facteurs :

Le crédit :

Mathématiquement si vous baissez la mensualité de votre crédit, vous réduisez le flux négatif de votre investissement et donc vous améliorez votre rendement. Pour cela, vous pouvez jouer sur les deux paramètres suivants : la durée du crédit et le taux du crédit.

Le prix d’achat de votre bien :

C’est le poste où vous pouvez faire le plus d’économies. C’est aussi la manière la plus rapide et la plus efficace d’augmenter le cashflow de votre projet. Négocier au plus bas le prix d’achat de votre bien et vous améliorerez inévitablement votre cashflow.

Déclaration d’impôts :

L’imposition est un poison pour les investisseurs immobiliers. L’administration française propose tout un tas de régimes fiscaux plus ou moins avantageux selon votre projet. Il est extrêmement intéressant de comparer ces régimes entre eux pour votre projet. En optant pour le régime adapté, vous pouvez gagner plusieurs dizaine de milliers d’euros.

Le graphique ci-dessous vous présente le « VAN » de votre investissement en fonction des différents régimes fiscaux. Le VAN est indicateur qui représente l’enrichissement additionnel de votre projet. Comprenez que cet indicateur permet de comparer différent projet et de savoir lequel rapporte le plus.

On peut voir que pour cet investissement, il est plus intéressant de déclarer ses revenus fonciers en « régime réel » plutôt qu’en « régime micro foncier ». Le « VAN » est bien meilleur dans le premier cas que dans le second. (issu du site rendement locatif)

Conclusion

J’espère qu’à travers cet article vous avez pu prendre conscience qu’il est possible d’améliorer ses revenus grâce à l’immobilier.
Si vous souhaitez dégager des revenus immédiatement , il vous faudra trouver un projet d’investissement dégageant un cashflow positif.
Le calcul du cashflow de façon précise n’est pas une chose facile. Je vous conseille de vous tourner vers des sites spécialisés comme  rendement locatif afin de comparer rapidement plusieurs projets d’investissements.
J’ai utilisé les techniques de cet article pour acheter plusieurs appartements qui me dégagent chacun environ 80 €/mois.
Si vous souhaitez en savoir plus sur l’investissement immobilier et sur les techniques que j’ai utilisées pour devenir investisseur immobilier à l’âge de 21 ans, venez visiter mon site web.
Merci & à bientôt.