Fiscalité des SCPI : quelle imposition ? Comment déclarer ?

Dans vos investissements, vous percevez des loyers qui sont déjà nets des charges, les revenus fonciers, ou des produits des placements financiers. La déclaration de vos revenus dépend des régimes qui s’appliquent sur eux, une notion donc que vous devez connaitre. Pour compléter les précédents articles sur les investissements dans les Sociétés civiles de placement immobilier, voici un petit article sur leur fiscalité et comment les déclarer. J’ai essayer de regrouper toutes les informations que l’on peut se poser sur le sujet.

Fiscalité des SCPI : différentes impositions selon vos revenus

L’imposition est différente pour les revenus fonciers, financiers et les plus-values immobilières.

Quel régime d’imposition pour vos revenus fonciers ?

 Les revenus locatifs que vous percevez avec les SCPI, comme pour les investissements immobiliers classiques, subissent le barème de l’IR et aux prélèvements sociaux. On distingue le régime réel et le régime micro-foncier.

• Le régime réel

Ce régime est appliqué si vous ne souhaitez pas opter pour le régime micro-foncier, si vos revenus fonciers ne proviennent que des SCPI, ou si vos revenus fonciers dépassent les 15.000 €. Faites bien attention à votre choix parce que votre décision est irrévocable pour une durée de 3 ans.

Avec ce régime, vous pouvez déduire plusieurs frais concernant vos activités de location. Après les calculs de déduction, si le résultat est positif, vous l’ajouterez à vos revenus imposables qui sont les assiettes de l’impôt que vous devez payer. Si le résultat est négatif, il y a déficit foncier. Dans ce cas, vous le déduisez sur le revenu global sans déplacer un plafond de 10.700 € annuel. Si le déficit dépasse cette limite, il peut être reporté sur vos revenus fonciers jusqu’à 10 ans.

Ce type de régime peut être avantageux surtout si vos SCPI ont été acquises à crédit, car les frais de dossier, les intérêts et les assurances sont déductibles sans qu’il y ait une limitation de durée ou de montant. Ici, la somme des intérêts d’emprunt est largement supérieure au montant avec abattement de 30% du régime micro-foncier.

• Le régime micro-foncier

Il y a deux conditions à respecter pour pouvoir bénéficier de ce régime :

–              Le total de vos revenus fonciers bruts annuels n’excède pas 15.000 €

–              Vous percevez d’autres revenus fonciers qui ne bénéficient pas d’avantages fiscaux. Donc si vos revenus sont tous issus des SCPI, vous ne pourrez pas prétendre à ce régime.

Ici, vous bénéficierez d’un abattement de 30% sur les loyers que vous percevrez.

Quelle imposition SCPI pour vos revenus financiers ?

Ce régime s’applique sur les gains obtenus des placements de la trésorerie qui sont soumis à l’IR et aux prélèvements sociaux avec un taux de 15,5%. Un prélèvement de 24% est retenu à la source et imputé sur l’IR dû au courant de l’année de perception des revenus. Il se présente sous forme de crédit d’impôt qui peut vous être restitué.

Vous pouvez demander une dispense pour le paiement de l’acompte fiscal si votre revenu fiscal ne dépasse pas 50.000 € si vous êtes en couple et 25.000 € si vous êtes célibataire. Dans ce cas, vous devez bien compléter et signer l’attestation idoine qui vous est délivrée par la société de gestion. Sachez cependant que la demande n’est valide que pour une année et doit être renouvelée tous les ans avant le 30 novembre.

Quelle imposition pour vos plus-values immobilières ?

Les plus-values sont soumises au même régime fiscal que les biens détenus en direct, donc subissent des prélèvements sociaux de 19% et de 15,5%. Il y a un abattement de 6% sur la plus-value si les parts ont été détenues entre 6 et 21 ans, 4% à partir de la 22^eannée. En ce qui concerne les prélèvements sociaux, il y a un abattement de 1,65% entre 6 et 21 ans de détention des parts, 1,60% pour la 22^eannée et un abattement de 9% entre la 23^eet la 30^eannée. La taxation des plus-values est nulle à partir de 30 ans de détention.

Quand la vente se passe par l’intermédiaire d’une société de gestion, c’est elle qui effectue la déclaration à votre place, et paie l’impôt sur les plus-values. Pour ce faire, elle prélève le montant qui correspond à l’opération sur le prix de vente. Toutefois, vous restez responsable de l’impôt, donc  c’est vous qui payerez les pénalités et suppléments de droits qui pourraient survenir.

Comment déclarer vos revenus ?

Les SCPI vous transmettent annuellement le montant que vous devez déclarer sur votre avis d’imposition et vous donnent également une note pour expliquer comment remplir la déclaration fiscale.

• Pour le régime micro-foncier

 Vous n’avez pas à remplir la déclaration de revenus fonciers. Sur la déclaration 2042, portez à la ligne 4BE le montant des revenus bruts annuels qui ont été perçus.

• Pour le régime réel

 Pour les revenus qui viennent des SCPI de rendement, reportez les résultats de la page 4 de la déclaration 2044 dans la case 4BA de la feuille de déclaration 2042 dans le cas d’un revenu foncier (résultat positif). S’il s’agit d’un déficit foncier, reportez le résultat dans la case 4BB.

Pour les revenus qui proviennent des SCPI fiscales, reportez les résultats des pages 6 et 7 de la déclaration 2044 spécialedans la déclaration 2042 dans la case 4BA ou 4BD.