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Investissement locatif, 10 façons de s’enrichir

L’investissement locatif, est un bon accélérateur de richesse. J’en parle régulièrement sur le blog, investir dans l’immobilier permet de profiter de l’effet de levier du crédit et de gagner de l’argent en partant de 0. De ce fait, tout le monde se dit qu’il est facile de gagner rapidement de l’argent dans l’immobilier. Pourtant des personnes doivent attendre 20 ou 30 ans avant de profiter de leur effort d’épargne et percevoir enfin les revenus de leur location comme revenu complémentaire ou principal. Comment faire pour vraiment gagner de l’argent avec l’immobilier, de suite et non  dans 20 ou 30 ans ?

 

Comment gagner de l’argent rapidement avec l’investissement locatif?

 

Il y a plusieurs façons de gagner de l’argent dans l’immobilier. Quoi qu’il arrive grâce au crédit et au(x) loyer(s) vous repartez avec un chèque lorsque vous revendez votre bien, à part si vous le revendez trop rapidement et à perte.

On va essayer de voir ici comment réellement gagner de l’argent en investissant sans apport:

Pour gagner de l’argent de suite, sans attendre que le crédit soit payé dans 15-20 ou 30 ans, il faut :

• Que la rentabilité soit importante!  Comment la connaitre? Vous pouvez faire vos calculs sur Excel ou bien utiliser ce logiciel en ligne, une partie est gratuite pour évaluer les annonces, et une partie payante qui vaut le coup vu le coût de l’abonnement à l’année et l’argent que cela vous fera gagner vu les sommes engagées! La rentabilité doit être importante pour que vous ayez un cash-flow positif, en d’autre terme, qu’il vous reste de l’argent des loyers après avoir payé toutes vos charges : Taxe foncière, impôts, et autres frais.

• Que les impôts soient inexistants ou les plus faibles possibles. C’est ce que l’on va voir en premier, comment réduire ses impôts?

 

#1 La défiscalisation

 

Les impôts vous empêchent de gagner de l’argent, c’est une somme important à déduire de vos revenus locatifs. Concernant la taxe foncière, on ne peut pas faire grand chose, par contre il est important d’agir sur les revenus fonciers imposables.

Lorsque l’on est un sérial investisseur, on peut rapidement changer de tranche d’imposition et là cela fait mal!  Pour le premier investissement, vous pouvez ne pas vous soucier des impôts si le bien est très rentable, mais ensuite vous serez obligé de vous pencher sur la question.

Evitez autant que possible le miroir aux alouettes des programmes neufs de défiscalisation. Pourquoi? car vous achèterez un bien neuf, avec de superbes normes thermiques c’est vrai mais vous payerez surtout très cher un investissement qui sera bien plus cher à l’achat que dans l’ancien et n’espérez pas le revendre beaucoup plus cher par la suite.

Vous risquez d’y laisser de l’argent et j’espère que les cadeaux fiscaux compenseront cette moins value, car les loyers seront à peine supérieurs aux biens anciens.

Tout se calcule bien sûr, mais investir dans l’immobilier juste pour payer moins d’impôts sans penser à la revente ou à la rentabilité de l’investissement, j’ai dû mal à le concevoir…




Comment baisser ses impôts pour augmenter sa rentabilité nette?

Plusieurs solutions:

Faire beaucoup de travaux!

Et oui les travaux il n’ y a rien de mieux pour faire baisser ses impôts. Tous les travaux ne sont pas éligibles à des réductions d’impôts: seulement les travaux d’amélioration et de rénovation. Si vous divisez un logement en deux appartements, vous n’y aurez pas droit par exemple.

Que peut-on déduire?

Vous déduisez les travaux des revenus fonciers dans la limite d’un certain plafond, au delà de ce plafond on créé un déficit, soit il est reportable sur l’année suivante, soit vous pouvez le déduire de vos impôts sur le revenu, ce qui peut être aussi intéressant si votre tranche d’imposition est élevée. Il faudra déclarer les locations au réel.

Utiliser les niches fiscales

Il existe d’autres niches fiscales que la loi Pinel pour le neuf, regardez du côté du Borloo ancien par exemple, Guillaume du blog immeuble de rapport est un spécialiste de ce dispositif, il est particulièrement adapté aux investissements en campagne et valable sans limitation de durée, juste un minimum de 6 ans ou 9 ans si subventions.

Pour tout ceci, j’avoue ne pas trop me casser la tête puisque le logiciel cité plus haut fait tout pour moi, il suffit de rentrer toutes les données, c’est quand même génial.

 

#2 La location meublée

La location meublée est aussi une disposition fiscale pour réduire ses impôts. Il vous faudra mettre un minimum de meuble, le lit, table de chevet, table à manger ou bar, et fauteuils et table basse seraient pas mal.

Soit vous déclarez vos impôts en loueur en meublé non professionnel micro bic, et vous avez un abattement de 50%

Soit vous les déclarez en loueur en meublé non professionnel au réel et là vous pouvez avoir bien plus d’avantages:

Le calcul est complexe, encore une fois je fais confiance au logiciel ci-dessus, sinon pour réaliser votre déclaration il faudra peut-être faire appel à un comptable. Mais l’avantage est de pouvoir déduire l’amortissement, les frais de notaire, les travaux, les frais d’entretiens etc…

Le meilleur avantage si l’on arrive à bien l’exploiter, mais étudiez bien le dispositif avant. Ce n’est pas toujours faisable pour les frais de notaire par exemple lorsque le bien n’est pas vide pour le passer en meublé.

#3 La location saisonnière

 

La location saisonnière est une arme redoutable pour un investissement locatif. Elle permet de louer beaucoup plus cher mais demande aussi un peu plus de travail.

Plusieurs possibilités : Location à la nuit (prend du temps) ou bien à la semaine, un peu plus acceptable.

Avec cet investissement locatif, ce n’est plus le même travail, car il faut faire le ménage, prévoir les petites attentions pour les clients dès leur arrivée afin qu’ils aient le minimum pour commencer leur séjour. Il faut aussi faire l’état des lieux ou au moins la remise des clefs.

Si vous avez plusieurs biens en location saisonnière cela peut vite être un travail à temps plein.

Il y a des moyens d’automatiser les tâches mais il faudra le prendre en considération dans les frais. On peut passer une petite annonce pour trouver quelqu’un qui fera la remise des clefs et le ménage à chaque départ de locataire ou bien mettre en place un système de boite aux lettres pour la remise des clefs.

Pourquoi la location saisonnière est-elle aussi rentable? Où peut-on la faire? 

La location saisonnière est souvent associée aux vacances, et donc à un lieu de mer, de montagne ou d’endroits touristiques. C’est vrai c’est plus facile dans ce genre d’endroit mais les prix d’achat des biens s’en ressentent aussi.

La location saisonnière est possible dans toutes les grandes villes ou les villes pouvant avoir un attrait touristique ou lorsque des gens cherchent à se loger pour leur travail.

Par exemple si vous avez de grandes chaines d’hôtels pour petits budgets à côté c’est qu’il y a un marché, car oui la location saisonnière concurrence les hôteliers, il ne faut pas se mentir.

Il peut y avoir un marché aussi prêt des hôpitaux où les familles des personnes hospitalisées cherchent à se loger. Il faut faire une étude de marché et regarder la concurrence.

Cet investissement locatif est très rentable car les loyers à la nuit sont beaucoup plus élevés, à condition qu’on loue toutes les nuits du mois. Ce qui est rarement le cas, mais même si vous louez 20 jours par an cela reste plus rentable qu’une location nue au mois.

L’enjeu est le même que celui d’un hôtel, c’est le taux de remplissage.

Il existe pas mal de sites qui permettent de réserver des appartements en location saisonnière:

Le plus connu est Airbnb mais il y a aussi homelidays et il est possible aussi de proposer son appartement sur booking.com, moins connu pour ce genre d’activité, il est très cher en commission mais permet de bien remplir.

 

#4 L’immeuble de rapport

C’est mon préféré, il ne faut pas imaginer un immeuble de grandes métropoles, mais plutôt un bâtiment de petite ville de campagne comme une maison de village transformée en plusieurs appartements.

Le ticket d’entrée peut être très bas : Entre 30000 euros et 200000 euros on en trouve déjà pas mal, avec tout ou rien à refaire.

Le gros avantage de cet investissement locatif est le prix de gros pour les appartements, bien en dessous des prix du marché. C’est ce qui rend le bien très rentable: On paye les appartements moins chers et les loyers sont les mêmes que pour un logement individuel.

La rentabilité brute peut aller de 8-9% à 20 % avec travaux mais cela reste exceptionnel. Entre 9 et 12 % il y en a suffisamment pour satisfaire beaucoup de gens.

Les autres avantages de l’immeuble de rapport:

• Une seule toiture à rénover pour tous les appartements, une seule partie commune car tous les appartements sont dans le même immeuble.

• Pas de charges de copropriétés.(électricité des communs reportables sur les locataires)

• Même si un appartement est vide les loyers des autres couvrent les mensualités du crédit.

• Un prix de gros pour le lot, souvent négociable.

• Ne pas être dépendant des autres copropriétaires, être le seul maître à bord.

Grâce à tous ces avantages, l’immeuble de rapport permet facilement de dégager du cash flow immédiatement même sans apport et ainsi gagner de l’argent immédiatement!

Cet argent peut être un complément de salaire ou bien être réinvesti pour des travaux ou un remboursement anticipé du crédit.

La bonne rentabilité de cet investissement permet de couvrir des frais d’entretien entièrement à votre charge sans prendre de vos économies.

Il est évident que avant de se lancer dans cet investissement locatif il est nécessaire de se créer une bonne épargne de précaution pour palier aux éventuels travaux d’entretien.

Pour trouver un investissement locatif rentable, je vous conseille de lire cet article .

#5 la colocation

 

La colocation peut être très rentable et vous permettre d’augmenter votre rentabilité et donc votre cash flow.

Pour cela il faut de grands appartements tel que t4-t5 se situant dans de grandes villes à proximité des lieux de vie, ou des facultés et autres écoles d’études supérieures.

Ce qui est intéressant dans ce principe, c’est que les grands appartements ont toujours beaucoup plus de mal à se louer qu’un studio, t2 ou t3.

Il ne sont pas facile à vendre non plus, il y a donc de très bonnes affaires et la négociation sera plus importante que sur des petites surfaces.

Cela vous permettra ainsi de faire baisser le prix d’achat au mètre carré et de louer chaque chambres à une personne différentes.

Le loyer global sera donc beaucoup plus important que pour une location à une famille par exemple.

L’inconvénient est la rotation plus importante. De même, si un colocataire décide de partir, il faudra refaire le bail pour l’ensemble des colocataires.

L’emplacement et l’agencement de l’appartement seront les facteurs déterminants de l’achat.

 

 

#6 Investir à la campagne

 

Pourquoi un investissement locatif à la campagne? Car les prix sont tout simplement plus bas qu’en ville.

Les loyers sont un peu plus bas qu’en ville c’est sûr mais ce n’est pas proportionnel à la moins value du prix d’achat.

Ainsi, la rentabilité sera en général bien plus importante. A la campagne ce n’est pas forcément un village mais une ville de province , un chef lieu de département où les gens ont aussi besoin de se loger, car il faut bien se dire que les appartements se louent presque partout en France.

Tout le monde a besoin d’un logement et dans les campagnes les revenus ne sont pas toujours suffisant pour devenir propriétaire.

Certains petites villes de province où la rentabilité est très importante sont souvent un peu sinistrées au niveau de l’emploi et endettées.

Ainsi, la taxe foncière sera élevée, il faut en avoir conscience.

Il faut aussi avoir conscience que la pauvreté touche beaucoup les petites villes campagnes, car il y a peu de travail et les salaires sont bas pour ceux qui travaillent.

Beaucoup de locataires sont ainsi souvent perfusion des aides sociales, et il n’est pas rare que la CAF finance entièrement le loyer ou au 3/4 .

C’est plutôt rassurant de se faire virer sur son compte directement le loyer par la CAF et cela évite les impayés.

C’est sûr vous n’aurez pas l’étudiant bien propre sur lui qui a la caution de ses parents, mais rien ne vous empêche de faire une sélection car si le prix pratiqué est correct, il peut y avoir beaucoup de demandes.

 

#7 Les remboursements anticipés.

 

Il y a plusieurs stratégies dans l’investissement locatif.

L’effet de levier du crédit est très intéressant, mais c’est quand même mieux lorsque l’on n’a pas  de crédit.

Certains font un maximum de remboursements anticipés les premières années du crédit afin de réduire au minimum le temps du crédit ou bien ses mensualités.

Si votre rentabilité initiale est déjà bonne et que vous pouvez aussi épargner tous les mois, pourquoi ne pas réinvestir ces sommes à la fin de la première année pour réduire la durée du crédit ou bien ses mensualités?

Vous allez gagner de l’argent encore plus rapidement ou augmenter votre cash flow immédiatement, tout en donnant beaucoup moins d’intérêts à la banque. De plus la première année vous n’aurez pas d’impôts si vous avez des travaux donc vous pouvez réinvestir cette somme.

Comme je vous le disais, il y a plusieurs stratégies et celle-ci ne plait pas à tout le monde car les intérêts des premières années sont déductibles des impôts sur 10 ans lorsque vous déclarez au réel.

La stratégie des remboursements anticipés conviendra mieux aux personnes faiblement imposables.

 

#8 Le différé total ou le différé partiel

 

En voila des noms barbares ! Nous parlons ici du crédit que l’on souscrit pour l’investissement locatif.

Il est possible de demander un différé des remboursements du crédit de quelques mois à votre banquier.

Imaginons que vous faites l’acquisition d’un bien avec travaux, vous n’allez pas percevoir immédiatement les loyers et si le crédit commence immédiatement vous risquez d’avoir des difficultés financières ou de piocher dans votre épargne pour faire face aux mensualités.

Ce n’est pas le but, un bon investissement locatif doit vous faire gagner de l’argent tout en mettant très peu de votre poche!

Le différé total permet de faire un report total du crédit, pendant 6 mois par exemple.

Le différé partiel permet de faire un report des mensualités correspondant au capital : Vous remboursez les intérêts mais pas le capital ce qui fait des mensualités plus faible.

Dans les deux cas, vous pouvez aussi les demander pour gagner de l’argent.

Imaginons que vous achetez un bien avec des locataires déjà en place. Les loyers tombent immédiatement sans avoir de crédit à rembourser les premiers mois, vous vous construisez ainsi une bonne trésorerie en cas de coup dur et vous gagner immédiatement de l’argent avec un investissement locatif sans apport !

 

#9 l’éco-prêt à taux 0

 

Vous le connaissez peut-être déjà pour votre résidence principale, il peut aussi servir en tant que propriétaire bailleur.

Il sert à financer les travaux qui permettent de faire des économies d’énergie et la banque le délivre si les entreprises sont labellisées RGE pour un bouquet de plusieurs travaux d’économie d’énergie.

Par exemple le changement des fenêtres plus le doublage des murs ou l’isolation du plafond. Plus d’information sur ce site .

Il vous fait gagner de l’argent plus rapidement car vous économisez sur vos intérêts d’emprunt et vous diminuez ainsi les mensualités de votre investissement locatif.

Comme il a été dit plus haut, cette démarche est plus intéressante pour les personnes faiblement imposables.

 

#10 Diviser les logements

 

Si vous souhaitez augmenter votre rentabilité rapidement et augmenter le cash flow de votre investissement locatif,  il est parfois possible de diviser un grand appartement en deux plus petits et plus rentables.

C’est bien connu, les studios sont plus rentables que les grands logements. Comme je l’ai déjà mentionné, les grands logements ont du mal à se vendre et parfois la division est facile en deux plus petits.

Vous bénéficiez donc d’une plus grande marge de négociation avec le grand logement et  ensuite d’une plus grande rentabilité locative avec chaque logement .

Pour les travaux il faudra demander au cadastre pour déclarer les nouvelles surfaces. Il n’y aura pas de déductions fiscales possible pour la division d’appartement.

 

Conclusion:

J’espère que vous avez pu trouver la solution qui conviendra la mieux à votre futur investissement locatif.

Pour s’enrichir rapidement dans l’immobilier il faut donc avoir une rentabilité nette très importante pour dégager du cash flow et pour cela toutes ces astuces sont indispensables.

L’immeuble de rapport a ma préférence car il permet d’avoir à la fois un rendement important à la campagne, sans trop de travail de suivi et être le seul mettre à bord avec aucune charge de copropriétés, me semble un réel avantage.

Enfin il permet d’avoir un prix d’achat par lot, très intéressant mais encore faut-il avoir envie d’investir dans les petites villes de campagne.

Cet investissement est bien sûr possible en grosse agglomération mais le ticket d’entrée n’est plus du tout le même…