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Rentabilité locative : Comment la calculer ? Qu’est-ce que c’est ?

Les raisons qui peuvent pousser un acheteur à se lancer dans l’investissement locatif peuvent être de différents ordres. Cela peut être une acquisition pour assurer une rente, la transmission de patrimoine à ses enfants ou pour espérer un complément de retraite. Chaque investisseur tenté par ce projet cherche un retour d’investissement, et ce, le plus élevé possible notamment par le biais des loyers encaissés. Investir dans l’immobilier locatif est donc une idée intéressante dès lors que vous portez votre choix sur un bien qui présente d’excellentes perspectives en matière de rendement. Voulez-vous connaître la pertinence d’un investissement immobilier locatif ? Dans ce cas, sachez qu’il est important de réaliser préalablement le calcul de rendement locatif. Découvrez à travers cet article ce qu’est la rentabilité locative et comment se calcule-t-elle.

Qu’est-ce que la rentabilité locative ?

La rentabilité locative, aussi connue sous le nom de rendement locatif est une notion clé en matière de stratégie d’investissement immobilier. Si vous voulez investir dans l’immobilier locatif, vous devez être capable de réaliser un rapide calcul. Pour cela, vous devez intégrer les autres éléments du projet ayant une incidence financière à plus ou moins long terme.

En outre, la rentabilité locative est avant tout un indicateur pertinent et facile à obtenir. Son calcul va aider le futur acheteur à bien évaluer ce que l’investissement va lui rapporter, et cela en fonction du prix d’acquisition et des différents frais engendrés. Ces données sont donc précieuses, car elles permettent de connaître si oui ou non il est intéressant financièrement d’acheter le bien immobilier en question. La notion de la rentabilité locative doit s’inscrire pleinement dans la stratégie d’investissement immobilier de l’acheteur. C’est pourquoi elle doit être effectuée sans délai et inclure tous les éléments pouvant avoir un impact financier sur l’opération à moyen et à long terme.

En appliquant la formule du calcul de rentabilité locative, vous pouvez ainsi évaluer le rendement attendu de votre bien déjà acheté ou en projet d’acquisition. D’ailleurs, vous n’aurez pas besoin d’être un expert de l’immobilier pour cela. Cet indicateur vous aidera aussi à prendre une décision de tout premier ordre dans votre choix d’acquisition. Surtout si vous hésitez entre plusieurs projets différents.

Par ailleurs, l’investissement immobilier locatif n’est pas facile à étudier si vous n’avez pas les bons chiffres. En général, il en faut 3 pour se faire une idée rapide d’un projet à savoir :

• Le prix d’achat net vendeur,
• Le montant de la taxe foncière,
• Le montant des loyers mensuels.

Néanmoins, ces chiffres sont insuffisants pour une étude fine, mais permettent par contre d’avoir une idée rapide des résultats.

Rentabilité locative : les éléments à prendre en compte pour faire le bon choix

Le calcul de rentabilité locative peut être facilement réalisé par l’acheteur lui-même. Il lui permet de bien choisir le bien qui présente le taux de rentabilité le plus élevé. Toutefois, il est primordial de savoir que connaître le taux est décisif, mais pas suffisant pour déterminer l’attractivité d’un bien locatif sur le marché. À cet effet, l’investisseur doit prendre en compte d’autres éléments que nous allons énumérer ci-après.

▶︎ L’emplacement du bien

L’investisseur doit certes prendre en considération la ville dans laquelle le bien se trouve, la zone de location et son quartier d’appartenance. Un bien implanté dans une zone très convoitée engendre très naturellement un prix d’acquisition élevé et cela aura certainement une conséquence sur sa rentabilité locative.

Pour éclaircir votre réflexion et faire le bon choix, il y a également un autre élément qui mérite une attention toute particulière. Celui-ci aura une influence considérable sur le taux de rendement de l’investissement locatif.

►  La vacance locative

Il s’agit ici du nombre de mois dans l’année au cours desquels le bien sera sans locataire. En effet, un loyer absent pendant un ou plusieurs mois peut engendrer une chute du niveau de rendement du bien. Dans ce cas, avant d’acheter un bien à des fins locatives, vous devez bien étudier la demande de ce genre de logement sur le marché. L’idée est évidemment de trouver un bien présentant moins de risque de vacance locataire avec un chiffre proche de zéro. La question ne posera pas s’il s’agit des grandes villes françaises telles que Paris ou Lyon, etc.

Une dernière donnée à étudier avant de concrétiser votre projet d’achat est de vous assurer que le bien en question possède une parfaite liquidité. Autrement dit, le futur acheteur doit s’assurer que si dans un futur proche il décide de vendre ce bien, la vente devra pouvoir être finalisée dans un délai très court. Plus le bien prendra du temps à être vendu, plus sa rentabilité locative chutera.

► Les différents rendements locatifs selon les villes françaises

Le marché propose des rentabilités locatives brutes moyennes variables en fonction des villes. Par conséquent, Paris affiche en moyenne 3,5 %, Lyon et Bordeaux délivrent 4 %, Marseille affiche plus de 5 %. Paris présente un problème d’attractivité, car les prix d’achat sont plus élevés en France. Ce qui rend l’obtention d’une rentabilité élevée plus ou moins difficile. Cela dit, ces rentabilités locatives sont des rendements moyens pour des investisseurs qui se contentent d’acquérir un bien quelconque et de le louer sur le marché.

Comment calculer la rentabilité locative : formule de base ?

La formule pour calculer la rentabilité locative est assez simple. Elle vous permettra d’avoir une estimation rapide du rendement locatif brut. Si vous voulez mener à bien votre calcul, rendez-vous sur Horiz.io un simulateur clair et puissant dédié pour cela, il automatise même votre gestion locative.

Cela dit, vous pouvez également réaliser vous-même le calcul de la rentabilité locative brut d’un investissement immobilier avec la formule suivante :

Rentabilité locative brute (%) = (loyer mensuel *12 mois) *100/prix d’achat du bien

Ainsi, vous obtiendrez un chiffre qui représente un pourcentage de rendement. Par exemple, la rentabilité locative à Paris est en moyenne de 3,5 % brute en fonction des quartiers. Dans certaines villes de France, le rendement locatif peut aller jusqu’à 10 % brut.

Ce qui signifie donc que chaque année, la valeur des loyers peut vous faire gagner 3,5 % du montant de l’investissement réalisé. Il faut donc bien prendre la même base de calcul afin de comparer plusieurs opérations.

En ce qui concerne le calcul de la rentabilité locative nette pour un investissement locatif, la formule de base reste la même. À la seule différence que vous devez inclure les différentes variables qui auront un impact financier. Tel est le cas de la taxe foncière, des charges de copropriétés et des éventuels impôts sur les revenus locatifs. Vous pouvez calculer le rendement locatif net avec la formule suivante :

Rentabilité locative nette = (Loyer mensuel brut*12 mois) – (charges non récupérables) – (taxe foncière)/(prix d’achat du bien) + (droits de mutation) + (frais)   

L’objectif des outils pour calculer la rentabilité locative

L’intérêt des outils de calcul de rentabilité locative est de vous donner tous les éléments dont vous aurez besoin pour gérer votre projet de bout en bout. Plus explicitement, ils vous permettent de maîtriser l’ensemble des paramètres inhérents à votre projet d’investissement immobilier locatif. Ceci dans le but de prendre une décision raisonnée et raisonnable.

Souvent conçu par des professionnels de l’immobilier et de la gestion locative, l’outil de calcul de rentabilité locative est nécessaire pour réaliser un calcul sans faute. De plus, l’utilisation de ces outils de calcul ne requiert aucune compétence ou connaissance particulière. Ils sont conçus de manière intuitive et facile à utiliser. Il constitue, sans le moindre doute, une aide inestimable dans le cadre de votre projet d’investissement locatif.

En général, les outils de calcul de rentabilité locative proposent différents niveaux d’analyse, dont :

• Une analyse simple, parfaite si vous êtes débutant réfléchissant à un premier investissement et désirant avoir un calcul rapide ;
• Une analyse intermédiaire pour les investisseurs confirmés souhaitant visualiser le cash-flow mensuel tout au long du projet ; cela permet de savoir si le projet est viable financièrement ;
• Une analyse avancée pour les investisseurs chevronnés cherchant à obtenir une idée très précise du calcul surtout au niveau de l’imposition.
• Pour simuler votre investissement locatif, vous devez tenir compte :
• De la ville dans laquelle vous voulez investir,
• Le type de bien : meublé ou vide,
• La surface du bien immobilier en m²,
• Son prix,
• Le loyer mensuel hors charges.

Rentabilité locative VS Rentabilité de l’investissement

Si vous voulez tenir compte de la rentabilité de l’investissement, vous percevez les loyers, moins les charges, les assurances et la taxe foncière. Et si vous avez investi à crédit, vous devez rajouter l’intérêt d’emprunt. C’est bien entendu différent de la rentabilité locative.

Si vous avez payé cash ou que vous avez fait un apport partiel pour louer, cette somme investie ne rapporte plus d’argent. Il permet d’économiser les intérêts d’emprunt, mais il engendre une fiscalité plus forte. Et pour cause, sur cet apport, vous n’aurez pas d’intérêt d’emprunt à déduire des revenus fonciers d’où la chute de rentabilité de la part du bien payée avec l’argent investi en apport.

Par ailleurs, il est à noter que le rendement locatif est relatif. En effet, il varie en fonction des quartiers et des villes. D’une manière globale, plus le quartier est recherché, plus le montant d’acquisition est élevé. Par ailleurs, plus le prix d’achat est élevé, plus le rendement locatif sera bas.