SCPI et succession : ce qu’il faut savoir
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des outils d’investissement en plein essor, permettant aux particuliers d’investir dans l’immobilier sans les contraintes liées à la gestion locative. Un autre aspect souvent méconnu mais non moins important de ce véhicule d’investissement concerne la transmission des parts en cas de décès du détenteur. Dans cet article, nous allons aborder ce sujet en détail et voir comment les parts de SCPI peuvent constituer un avantage considérable lors d’une succession.
Sommaire
Le régime fiscal des parts de SCPI en cas de succession
Il est essentiel de connaître le traitement fiscal applicable lorsque des parts de SCPI sont transmises lors d’une succession. Le régime fiscal varie en fonction de la qualité des héritiers et du montant total de la succession.
L’abattement sur les droits de succession
En France, les droits de succession sont calculés selon un barème progressif après application d’un abattement. Cet abattement est fixé en fonction du lien de parenté entre le défunt et les héritiers :
- Pour les enfants et ascendants, l’abattement est de 100 000 € par part;
- Pour les frères et sœurs, il est de 15 932 € par part;
- Pour les neveux et nièces, il est de 7 967 € par part;
- Pour les autres héritiers, il est de 1 594 € par part.
Il est important de noter que ces abattements sont renouvelables tous les 15 ans. Cela signifie qu’en cas de décès d’un autre parent pendant cette période, le montant des abattements sera réduit en conséquence.
Le barème des droits de succession
Après application de l’abattement, les droits de succession sont calculés selon un barème progressif. La tranche marginale la plus élevée est fixée à 45 % pour les successions entre parents et enfants. Pour les successions entre frères et sœurs, neveux et nièces, elle est de 55 %. Enfin, pour les autres héritiers, elle atteint 60 %.
L’intérêt du démembrement de propriété lors d’une transmission de parts de SCPI
Le démembrement de propriété est une technique permettant de séparer la nue-propriété et l’usufruit des parts de SCPI. Cette stratégie peut s’avérer particulièrement intéressante dans le cadre d’une succession.
La distinction entre nue-propriété et usufruit
Le démembrement de propriété consiste à scinder la pleine propriété d’un bien (ici les parts de SCPI) en deux parties distinctes :
- La nue-propriété, qui correspond au droit de disposer du bien sans pouvoir en jouir;
- L’usufruit, qui confère le droit de jouissance du bien sans pouvoir le vendre.
Dans le cadre d’une succession, les héritiers peuvent recevoir la nue-propriété des parts de SCPI, tandis que l’usufruit reviendrait à un autre bénéficiaire (souvent le conjoint survivant).
Les avantages du démembrement pour la transmission de parts de SCPI
L’un des principaux atouts du démembrement de propriété réside dans le traitement fiscal avantageux dont il bénéficie. En effet, lors d’une transmission de parts de SCPI en nue-propriété, seule la valeur de la nue-propriété est soumise aux droits de succession. La base taxable est donc réduite, ce qui permet de diminuer le montant des droits à payer.
Par ailleurs, le fait de transmettre uniquement la nue-propriété des parts de SCPI permet d’assurer la pérennité des revenus locatifs pour l’usufruitier, tout en préservant le potentiel de revalorisation du patrimoine pour les nus-propriétaires. Cette solution peut être particulièrement intéressante si les héritiers sont encore jeunes et n’ont pas besoin des revenus locatifs générés par les parts de SCPI.
Le rôle du notaire et les conseils pour optimiser la transmission de parts de SCPI
Afin de mettre en place une stratégie de transmission de parts de SCPI adaptée à sa situation familiale et fiscale, il est vivement recommandé de se rapprocher d’un professionnel compétent, tel qu’un notaire. Ce dernier pourra vous aider à :
- Anticiper la transmission de parts de SCPI via des donations;
- Mettre en place un démembrement de propriété;
- Optimiser les abattements et les réductions d’impôt applicables.
En effet, il existe plusieurs dispositifs permettant de réduire le montant des droits de succession à payer, tels que la donation-partage ou le pacte Dutreil-transmission. Ces solutions peuvent être combinées avec la transmission de parts de SCPI afin de maximiser l’efficacité de votre stratégie successorale.
En conclusion, la transmission de parts de SCPI est une option intéressante pour optimiser la gestion de son patrimoine et préparer sa succession. Il convient toutefois de se faire accompagner par un professionnel afin de mettre en place la solution la plus adaptée à ses besoins et objectifs.
La flexibilité offerte par les SCPI en matière de transmission
L’une des forces des SCPI est leur capacité à s’adapter à une multitude de situations patrimoniales. Que vous souhaitiez protéger votre conjoint, anticiper la transmission à vos enfants, ou simplement prévoir l’avenir, les SCPI offrent un large éventail d’options.
Les avantages de la transmission anticipée
En envisageant la transmission de vos parts de SCPI de votre vivant, vous pouvez également bénéficier d’abattements fiscaux attractifs. La donation est l’un des moyens les plus efficaces d’anticiper cette transmission. Chaque parent peut donner, tous les 15 ans, jusqu’à 100 000 € en franchise d’impôts à chacun de ses enfants. Cette donation peut inclure des parts de SCPI, permettant ainsi une transmission progressive et maîtrisée du patrimoine.
La protection du conjoint survivant
L’une des préoccupations majeures dans le cadre d’une succession est la protection du conjoint survivant. Les SCPI, grâce au démembrement de propriété, offrent une solution intéressante. En effet, en cas de décès, si la nue-propriété est transmise aux enfants, l’usufruit peut être attribué au conjoint survivant. Celui-ci continuera alors de percevoir les revenus locatifs des parts de SCPI, sans être propriétaire de celles-ci. Cette organisation préserve le train de vie du conjoint tout en anticipant la transmission du capital.
L’impact du régime matrimonial
Il est également important de souligner que le régime matrimonial choisi par les époux peut influencer la transmission des parts de SCPI. Certains régimes, comme la communauté universelle, peuvent permettre une transmission plus fluide et protégée au conjoint survivant.
L’intérêt des pactes associés aux SCPI
Il est possible de lier à vos parts de SCPI des pactes d’associés. Ces accords, établis entre les détenteurs de parts, peuvent fixer certaines règles concernant la revente, la transmission ou même la gestion des parts. Ces outils contractuels permettent une plus grande maîtrise sur l’avenir des parts de SCPI.
La nécessité d’une veille réglementaire et fiscale
Le cadre fiscal et réglementaire des SCPI est en constante évolution. Ainsi, il est essentiel de rester informé des dernières nouveautés en la matière. Des changements législatifs peuvent influencer la pertinence des choix de transmission effectués.
