Trouver un investissement locatif

Cet article fait suite au précédent : Comment investir dans l’immobilier. Je vous parlais de rentabilité, des différentes possibilités pour faire un investissement locatif.

Mais comment trouver un investissement locatif? Avec quels critères ? quels outils ?

Comment chercher un investissement rentable?

Le temps des petites annonces sur papier est bien révolu, tout se passe bien sûr sur internet. Ne vous dispersez pas sur de nombreux sites.

Focalisez vos recherches sur seloger.com et le bon coin. Le premier n’est utilisé que par des professionnels (agents immobiliers), le deuxième on a aussi les particuliers qui déposent des annonces.

Certains pensent qu’ils feront de meilleures affaires en direct avec les particuliers, car il y a les frais d’agence en moins. Mais bien souvent c’est faux.

Les agents immobiliers permettent de faire le médiateur entre l’acheteur et le vendeur.

Ils font entendre raison au vendeur sur le prix car bien souvent on est trop gourmand lorsque l’on souhaite vendre. Ils permettent aussi une négociation au plus juste car ils connaissent les espérances des deux parties.

Enfin l’agent immobilier peut vous présenter des biens en avant première, qu’il vient de « rentrer » . Souvent il propose aux investisseurs qu’il connaît et ensuite il le met en publicité sur le bon coin ou sur seloger.

Pour ceux qui souhaitent faire de bonnes affaires avec des biens « morts », en d’autres termes qui sont à la vente depuis très longtemps , afin de négocier agressivement le prix. Il existe un site pour cela : Castorus.

On peut voir depuis combien de temps le bien est en vente , les différentes baisses de prix. Le programme reconnaît les photos.

Vous pouvez installer l’extension pour google chrome ou firefox.

Très pratique lorsque vous êtes sur le bon coin ou se loger, la courbe de prix du bien en question s’affiche en bas de la page .

Par exemple, sur ce bien : Un immeuble entièrement à restaurer, on voit que le bien est toujours au même prix depuis 6 mois. Les travaux faisant peur à beaucoup d’acheteur, bien que le prix soit déjà relativement bas, il est à mon avis possible de faire une offre encore bien plus basse.

L’extension castorus

Où chercher ?

Bien sûr l’idéal est de trouver un bien près de chez soi, mais lorsque l’on souhaite avoir un bon rendement et que l’on habite une grosse métropole, ce n’est pas toujours évident.

Personnellement je regarde des biens à 1h de voiture autour de chez moi maximum . Certains auront comme limite 30 ou 45 min. Après tout dépend de ce que l’on recherche.

Il vaut mieux éviter les grandes distances pour un studio qui aura plus de turn-over, alors que pour les t2 ou t3 c’est déjà plus acceptable.

De même, si vous achetez un appartement, une maison ou un immeuble avec de gros travaux, il ne sera pas aisé de suivre les différents artisans loin de chez vous et les trajets entameront votre moral.

Lorsque vous recherchez en dehors de votre commune, vous ne connaissez pas bien les différents quartiers, la valeur des biens, l’état économique et le dynamisme de la ville.

Afin de mieux connaître le potentiel de la ville que vous convoitez, vous pouvez utiliser les chiffres clés de l’INSEE. Ils sont publics. Pour chaque commune vous trouverez le taux de chômage, la natalité, la part de propriétaires, de locataires etc…

Tout ces chiffres vous donneront une idée du dynamisme du secteur recherché.

Exemple d’une ville dynamique mais dont le marché de l’immobilier est peu rentable mais très facile à louer: Toulouse (une partie du tableau)

En effet le but pour vous est peut-être moins l’autofinancement du bien mais plus la recherche du patrimoine et un espoir de plus-value avec l’achat-revente. Ceci est surtout possible dans les grandes villes ou les biens avec travaux.

Les chiffres clés INSEE

Ensuite pour le prix estimatif des biens au m2 j’utilise Meilleur agent, cela permet au moins de se faire une idée:  Si le quartier est côté ou pas. Le prix au m2 avec fourchette basse et fourchette haute, permet aussi d’affiner votre connaissance du marché sur le type de bien recherché.

Meilleur agent

Vous ne savez pas si le bien va se louer car vous ne connaissez pas le marché de la location sur ce secteur?

Petite astuce: Passez une fausse annonce sur le bon coin que vous laissez quelques jours. Pas de photos, juste les caractéristiques du bien à évaluer pour la location, ainsi vous verrez bien si il y a de la demande.

Le bien est-il rentable ?

Pour savoir si votre bien s’autofinance, si vous gagnez de l’argent, si vous êtes à l’équilibre ou en négatif après impôts et taxes, vous pouvez toujours vous amuser avec un tableau Excel mais moi je préfère un logiciel en ligne : Horiz.io (ex rendment locatif) il vous permet de voir rapidement un investissement rentable et faire votre gestion locative.

Vous rentrez les loyers, les charges, la ville, vos revenus et la fiscalité que vous visez, et le logiciel mouline pour vous et le résultat est génial, tout est analysé en quelques secondes.

La plus grosse partie est gratuite. Si vous souhaitez rentrer l’assurance, les frais d’agences ou autres, il faudra La version premium

L’abonnement est de 8 euros par mois si vous vous abonnez sur un an, le prix est vraiment ridicule si l’on compare à ce que cela vous apporte sur les sommes importantes investies.

J’ai fait un essai d’un mois, c’était bien pour avoir un résultat très affiné lorsque vous êtes sur le point de faire une proposition. Cela peut s’avérer intéressant de prendre un abonnement si vous êtes un investisseur régulier ou bien si vous débutez vos recherches, ceci afin d’affiner le cash flow de manière précise avec toutes les dépenses prises en compte.

Sinon la version gratuite peut suffire pour se familiariser. Par contre, créer un compte gratuit même sans abonnement afin de pouvoir avoir le maximum de détails de calculs sinon vous n’aurez que ça:

L’outil ultime pour voir si son placement est rentable

L’avantage de ce type de site c’est que vous voyez clairement le cashflow après impôts et vous savez si vous devez faire un effort financier chaque mois pour votre investissement ou si il vous rapporte clairement de l’argent de suite.

Tout ce qui peut être déduit des impôts est pris en compte. C’est pratique lorsque l’on est pas un pro de la fiscalité, surtout pour son premier investissement locatif.

 

 

Conclusion: 

Vous avez tous les outils nécessaires pour trouver un investissement locatif, il ne reste plus qu’à bien étudier le marché visé, et se lancer, accepter une petite part de risque afin d’en profiter plus tard ou tout de suite…