Comment acheter une maison ? Les étapes à ne pas manquer

Lorsque l’on consulte les sondages sur les rêves ou les projets des français on constate que beaucoup rêvent d’acheter une maison

Devenir propriétaire est très encré dans le désir des gens et entretenu par les médias et les politiques.

Il y a un éternel débat entre être locataire ou être propriétaire : L’avantage de la location est d’être beaucoup plus libre et nomade.

Lorsque l’on ne désire pas rester longtemps dans sa résidence principale ou que l’on souhaite investir dans le locatif et acheter de nombreux biens, alors rester locataire peut être un choix judicieux pour ne pas toucher à son endettement.

L’argument massue que l’on entend sans cesse est d’acheter sa résidence principale afin d’éviter de jeter l’argent par les fenêtres, c’est vrai qu’en remboursant les mensualités d’un crédit on commence à investir dans un patrimoine.

Vous l’aurez compris, l’achat de sa résidence principale peut être discutable sur le plan stratégique mais cela reste une préoccupation majeure des français pour mettre à l’abri sa famille.

Comment acheter une maison?  faire construire? acheter une maison existante?

1-  Définir son budget

Définir son budget pour éviter les mauvaises surprises

C’est un aspect essentiel de son projet, c’est ce qui va définir votre niveau de vie, ce qui vous restera à la fin du mois, pendant de nombreuses années.

Laissez-vous une marge de confort, essayez de regarder quelle somme il vous faut pour vivre tous les mois, faites plusieurs simulations : Enlever chaque mois une somme différente  de vos paies et regardez comment vous vous en sortez.

Ne prévoyez pas les augmentations de salaire futures, elles sont hypothétiques et ne seront qu’un plus et un confort supplémentaire. Faites les simulations avec votre salaire actuel.

Ce budget ne doit pas être dépassé pour un coup de coeur ou des choix esthétiques ou déraisonnables.

Tenir compte de  :

• Ses dépenses en énergie. Suivant le mode l’isolation du bien, la production de chauffage ou de l’eau chaude, le budget sera plus important tous les mois.
• Des taxes: Les taxes d’habitation et foncières peuvent être très différentes d’une commune à l’autre, même peu éloignées.

Ces frais annexes peuvent impacter lourdement votre budget mensuel lié au logement.

2- Le financement

Comment financer son projet?

Il vaut mieux mettre le maximum d’apport pour acheter une maison, la financer cash serait l’idéal pour n’avoir aucune dette mais cette option est difficilement réalisable. C’est l’inverse lorsque l’on fait de  l’investissement locatif.

Le banquier a des barèmes bien précis pour votre taux d’endettement maximal: Il regarde tous vos revenus, y compris les allocations familiales, revenus locatifs, treizième mois etc… Mais aussi toutes vos dettes (crédits).

Ce qui est important pour lui c’est le restant à vivre et non pas les 33% d’endettement dont on parle couramment, car un couple qui gagne 3000 euros par mois et un autre qui en gagne 8000 euros, avec 1/3 d’endettement il ne leur restera pas la même somme une fois payé les mensualités du crédit.

Il est important de montrer au banquier que vous gérez correctement vos comptes: Pas de découverts réguliers, pas de crédits à la consommation pour une voiture ou une télévision.

De même, avoir une épargne de précaution est un plus et rassurera le banquier, tout comme un emploi stable. Si vous n’avez pas tout cela vous pouvez toujours faire appel à un courtier qui a des rapports privilégiés avec les banques et vous fera gagner un temps précieux.

La consultation est gratuite alors n’hésitez pas, il se rémunère lorsque vous acceptez l’offre qu’il vous fait, en prenant une commission. Pour trouver un courtier rien de plus simple : L’annuaire ou bien le site le plus connu : Meilleur taux qui référence les courtiers partenaires. Ce site fait aussi référence sur les taux pratiqués pour chaque région.

Pour l’assurance, il est conseillé pour un couple de s’assurer à 100% sur les deux têtes. Vous pouvez obtenir une délégation d’assurance si vous trouvez moins cher ailleurs pour les mêmes prestations, cela peut être aussi le rôle du courtier.

Si vous n’êtes pas très tenté par les courtiers et que vous préférez ne rien déléguer, je vous conseille de procéder comme suit:

• Faites une simulation auprès de votre banque.
• Faites jouer la concurrence en prenant rendez-vous auprès des autres banques.
• Demandez à votre banque de faire mieux ou de s’aligner. Si elle ne peut pas , partez ailleurs.
• Pensez aussi aux banques en ligne: Boursorama s’est mis à faire des prêts à des taux concurrentiels.
• Regardez si votre entreprise ne cotise pas au CIL , ils peuvent jouer le rôle du courtier gratuitement.

Il est possible aussi de négocier les frais de dossier, ainsi que la gratuité des remboursements anticipés du crédit auprès de votre conseiller.

3- Faire construire ou acheter?

Faire construire?

Les deux ont leurs avantages et inconvénients. Pour les personnes les plus impatientes ou dans les cas les plus urgents acheter une maison existante est la solution, pour les plus exigeants la construction s’imposera.

En effet, il est parfois très difficile de trouver la maison de ses rêves correspondant à tous les critères car notre budget ne correspond pas forcément avec nos exigences.

Il n’est pas rare de s’apercevoir rapidement que le budget prévu est trop serré pour le secteur recherché ou pour les critères demandés (jardin,cuisine intégrée,  nombre de chambres…).

Si vous êtes  bricoleur ou que les travaux ne vous font pas peur tout en ayant une réelle capacité à vous projeter , les bonnes affaires sont faites pour vous. Pour ceux qui désire quelque chose de propre et correspondant à leurs critères il est parfois nécessaire de se lancer dans la construction, cela peut s’avérer une meilleure affaire dans certaines secteurs ou les terrains restent abordables.

Acheter une maison existante : Rechercher un bien.

Acheter une maison existante

Il existe de nombreux sites d’annonces qui vous proposent de vous mettre en relation directement avec les particuliers  mais 90% des annonces se trouvent sur deux sites: le bon coin avec les annonces des agences mais aussi des particuliers et se loger où l’on ne trouve que les agences.

Pendant longtemps je me suis dit que les agences ne servaient à rien à part ponctionner une commission. Mon avis a évolué depuis, je pense sincèrement qu’une agence peut avoir un rôle important, surtout lors de la vente où elle peut convaincre le vendeur d’un prix trop haut, ou alors pour évaluer un bien au juste prix car de nombreux propriétaires ne sont pas objectifs : c’est chez eux, ils s’y sentent bien et forcément cela vaut de l’or à leurs yeux.

Pour acheter une maison, il peut être très intéressant d’appeler les agences du secteur convoité. Ainsi elles vous enregistrent dans leur fichiers avec les critères demandés et lorsque la perle rare est mise en vente vous êtes le premier informé.

Il est enfin possible de faire appel à des chasseurs immobiliers, ils recherchent le bien pour vous en fonction de vos critères en prenant évidemment une commission.

Que faut-il vérifier avant d’ acheter une maison ?

Que faut-il vérifier?

• Attention au coup de coeur, l’esthétique est la partie visible de l’iceberg. Soyez vigilant que des toiles de rénovations ou bien des tapisseries ne sont pas là pour cacher des fissures.

• La toiture: C’est le poste le plus important des travaux, vérifiez son bon état, de même que les gouttières et les descentes qui peuvent être une source d’humidité et de dégâts importants.

• L’électricité: Si vous n’êtes pas bricoleur, vous trouverez dans le diagnostic électrique obligatoire pour la vente, toutes les recommandations. Le plus souvent lorsque l’installation est ancienne, il s’agit de problèmes de mise à la terre. Cela ne nécessite pas toujours de gros travaux.  Les surprises peuvent apparaitre lorsque le diagnostic électrique est fourni au dernier moment, juste avant le passage chez le notaire.

• Soyez attentif aux traces de moisissures au plafond ou salle de bain, signes d’une mauvaise isolation ou ventilation.

• L’isolation : Sur des maisons récentes, la norme RT2012 ou le label BBC (bâtiment basse consommation) vous assure d’avoir une maison performante au niveau de la consommation d’énergie. Dans le cas contraire le diagnostic énergétique ne vous sera pas d’une grande aide. Les résultats varient énormément d’une entreprise à l’autre selon le sérieux des intervenants. Vous pouvez vous même vérifier la qualité des vitrages avec le Test de la flamme . Demandez  l’épaisseur de l’isolant du mur et du toit. Pour ce dernier, si c’est des combles cela sera très simple de rajouter de l’isolant. Pour plus d’informations sur les épaisseurs actuelles d’isolant voir le site tout sur l’isolation

• Le système de production d’eau chaude: Chaudière gaz? cumulus électrique? solaire? thermodynamique?  Renseignez-vous quelle est la durée de vie , quel âge a la machine, Le cumulus tout électrique bien que peu onéreux à l’achat peut vite faire monter les factures si vous avez des enfants.

• Le chauffage: le mode de production de chauffage est très important, pensez à l’entretien aux abonnements. Le gaz est certes moins cher au kWh que l’électricité à effet joule mais il nécessite un abonnement supplémentaire et l’entretien de la chaudière. Il faut aussi regarder la possibilité de pouvoir faire évoluer le mode de chauffage: Si il y a des combles je pourrais facilement installer une pompe à chaleur air-air, si il y a un chauffage central , il est très aisé de changer pour une chaudière plus performante. On fuit souvent les radiateurs électriques mais attention, sur une maison RT2012 très récente cela peut être une bonne option tout comme un poêle à bois ou granulé. Beaucoup moins d’entretien que des chaudières et technologie beaucoup moins sensible que les pompes à chaleur.

Le notaire:

Le passage chez le notaire

Si vous n’êtes jamais passé chez le notaire, vous vous posez sûrement beaucoup de questions. Vous avez deux étapes essentielles :

Le sous-seing privé est le premier rendez-vous tripartite entre le vendeur, l’acheteur (et l’agence) et le notaire. Le vendeur comme l’acheteur peuvent se faire représenter pas son propre notaire. Il est demandé un séquestre qui correspond le plus souvent à 10% du montant de la transaction mais il est possible de le négocier et ne verser qu’une petite somme voire 0 euros  si tous les parties sont d’accord. La somme versée est perdue par l’acheteur si celui-ci se désengage de la vente.

L’acte authentique: Il a lieu en général 3 mois après le sous-seing privé, le temps que les notaires puissent réunir tous les éléments nécessaires et que l’acheteur puisse avoir l’accord de son prêt. A l’issue de cette étape vous serez officiellement propriétaire et les clefs vous seront remises. Tout comme le sous-seing, faites vous représenter par un notaire même si l’acte a lieu chez le notaire du vendeur. Ils se partageront alors les émoluments.

La construction:

Faire construire? Est-ce intéressant?

Lorsque vous n’arrivez pas à vous projeter dans une maison existante et que vous souhaitez une maison sur mesure, la construction est pour vous. Elle a mauvaise presse car il y a régulièrement des malfaçons bien relayés par les médias, tout comme les retards de livraison, aussi célèbres que ceux de la SNCF. Le passage chez le notaire sera uniquement pour le terrain cette fois-ci.

Le terrain: 

Dans certaines zones tendues, les terrains sont très convoités, regardez sur internet les lotisseurs, les petites annonces sur le bon coin mais demandez aussi aux agences du secteur.

Il y a deux types de terrains constructibles:

• Les terrains diffus qui ne sont pas souvent viabilisés: Il faudra prévoir le raccordement à l’égout ou bien un assainissement autonome (fosse sceptique, micro-station, assainissement écologique) dont le coût peut aller de 6000 à 12000 euros. Il faudra parfois amener l’électricité, donc évaluer la distance et le coût en téléphonant à ERDF.

• Les terrains viabilisés : Ce sont les terrains de lotissement, ils sont déjà raccordés à l’égout, avec l’emplacement compteur électrique et l’eau. Ils sont plus chers à l’achat mais pas de mauvaises surprises tout est prêt à être raccordé.

Le permis de construire:

Le plan doit être réalisé par un architecte si la construction dépasse les 170m2. Il est nécessaire de respecter les règles du PLU (plan local d’urbanisme), parfois les exigences des bâtiments de France lorsque vous êtes dans un secteur classé mais surtout se conformer au règlement de lotissement qui est prioritaire sur le PLU.

Une fois la demande effectuée il est nécessaire d’attendre un délais d’instruction  de 2 à 3 mois pendant lequel il peut y avoir un recours des tiers : Les voisins peuvent consulter en mairie le projet et faire un recours si ils se sentent lésés ( cache la vue, cache le soleil etc…)

Lorsque vous recevrez le permis de construire il sera indiqué dessus les taxes futures à payer, Renseignez-vous auprès du service urbanisme de votre mairie et  pensez à les provisionner….

Pour construire, plusieurs possibilités s’offrent à vous:

• L’auto-construction: Vous êtes bricoleur. les challenges ne vous font pas peur? vous avez un petit budget? Tout le monde est capable d’auto-construire une maison et de se former pour apprendre chaque compétence. Le plus difficile est l’aspect psychologique car c’est un des premiers motifs de divorce. Il faut savoir aussi que toutes les banques ne financent pas.

• Le CCMI: Le contrat de construction de maison individuelle, est ce que vous signez avec un constructeur, l’intérêt est d’avoir prix fixe et définitif ! Une fois que tout est choisi, il ne peut pas revenir sur le prix et cela c’est un gros avantage. L’inconvénient est qu’il faut choisir parmi un catalogue de modèles et d’avoir affaire à un commercial qui vous vend un produit. Il est difficile d’avoir du sur-mesure.

• L’architecte: Nous avons souvent à tort une image de haut de gamme. Il est vrai que certains se désintéressent des petits budgets, d’autres ne font que cela. Ils sont payés au pourcentage, entre 8 et 12%  et  en fonction de leur mission. Si vous choisissez la mission complète, il s’occupera du permis de construire et du suivi des travaux (maitrise d’oeuvre). Votre maison est alors sur mesure vous avez même la liberté de choisir vos artisans.

• Le maitre d’oeuvre: Souvent méconnu, il s’occupe uniquement du suivi du chantier mais collabore avec des architectes pour les plans et le permis de construire. Tout est à la carte et c’est à mon avis une des meilleures solutions au niveau rapport qualité prix. Ses honoraires sont moins chères qu’un architecte pour la partie maitrise d’oeuvre et il a une bonne expérience des artisans et des chantiers. Il n’est pas rare que les architectes délèguent le suivi au maitre d’oeuvre.

La durée d’une construction varie beaucoup suivant le chantier mais on peut faire une moyenne entre 6 et 9 mois de chantier.

La garantie dommage-ouvrage est obligatoire et comprise dans le prix si vous avez un CCMI, sinon il faudra la rajouter à vos frais.

Le plus important est de demander et de vérifier systématiquement que tous les artisans aient une garantie décennale !

Elle vous protégera en cas de malfaçon pendant 10 ans.

Conclusion : Partir pour l’aventure d’une construction ou pour l’achat d’une maison existante demande de la préparation. Quelque soit votre choix c’est un projet qui vous engage pour une belle partie de votre vie. Le coup de coeur est bien sûr important mais la préparation et la vérification de ce qui a été dit avant aussi. Prévoir un budget suffisant est le plus difficile. Pour une construction prévoyez 10 % de plus car il y a toujours des imprévus mais vous aurez quelque chose de neuf et  sur-mesure. Pour l’achat d’une maison existante l’avantage est de pouvoir transformer progressivement le bien en fonction de ses finances et du temps disponible, tout en prenant rapidement possession des lieux. Il ne reste plus qu’ à vous lancer…