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SCPI déficit foncier : les SCPI de défiscalisation

Dans le domaine de l’immobilier, les investisseurs restent sur leur garde face à la défiscalisation. Les dépenses que doivent effectuer les Français sont toujours aussi importantes avec les différentes taxes (foncière et sur l’habitation) et les différents impôts (sur le revenu, la société et la fortune). Si le nombre d’investisseurs diminue, c’est surement à cause de la fiscalité. Les SPCI forment la solution idéale face au blocage financier auquel les investisseurs sont exposés, leur principal souhait étant de jouir d’une réduction d’impôt, pour aboutir à leur projet. Dans cet article, nous allons principalement nous tourner vers ce qu’on appelle les SCPI de rénovation. Quels en sont les principes de fondement ? Et en fonction de quels critères devrons-nous faire notre premier choix ? Je vous donnerais mon humble avis en vous proposant un site d’achat des meilleures SCPI existant pour réaliser vos projets . Je ne suis pas un professionnel de l’immobilier et le but de ce blog est de vulgariser les informations dont vous avez besoin. C’est pour cela que dans cet article j’ai fait une synthèse de ce que j’ai pu trouver sur le sujet en mettant en évidence les points importants. Je n’ investis pas personnellement sur ce placement ni sur aucune scpi .

Court rappel sur les types SCPI

D’abord, SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier. C’est-à-dire que, d’après l’article L214-50 du code monétaire et financier, c’est une solution dédiée aux investisseurs, où ils peuvent acheter et gérer un parc mobilier locatif. C’est donc un placement collectif. Ce support d’investissement immobilier se réalise en long terme (l’Autorité des Marchés financiers ou AMF conseille 8 années d’investissement en moyenne). Sur le site  Portail-SCPI, on trouve tous les différents types de SCPI existantes, qui sont les SCPI de rendement, les SCPI fiscales et les SCPI de plus value. Pour plus d’informations concernant les SCPI en général, je vous le conseille, c’est pas plus cher qu’ailleurs et on vous conseille pour investir en ayant accès à toutes les SCPi du marché donc c’est pas mal du tout. Il y a des conseillers en gestion de patrimoine derrière et toutes les accréditation officielles.

Dans cet article, nous allons nous pencher sur les SCPI fiscales, car le domaine du déficit foncier se trouve dans cette catégorie.

Les SCPI de déficit foncier

Premièrement, il est à noter que nous nous trouvons dans le cercle des SCPI fiscales. Leur fondement se base sur une réduction d’impôt proposé aux investisseurs, afin que ces derniers puissent jouir d’une fiscalité avantageuse. Les SCPI fiscales sont ouvertes aux projets immobiliers sur une habitation qu’elle soit neuve, ou ancienne. Lors d’une rénovation d’un bien immobilier ancien, le déficit foncier est l’ensemble des charges générées par les différents travaux effectués. Le coût maximal de ces charges est de 10 700 euros par an, par foyer fiscal.

Les principes

S’investir dans une SCPI de déficit foncier, c’est s’engager dans l’achat d’une part de ce support. Ce dernier sera ensuite conduit par une société de gestion. Lors de la rénovation d’un bien immobilier ancien, les charges générées par la totalité des travaux sont le déficit foncier que l’investisseur devra déduire dans ses revenus fonciers. Coûte que coûte, le déficit foncier peut être pendant 10 ans, donc, selon l’état de l’immeuble d’habitation à rénover. L’objectif est donc de « défiscaliser une partie des revenus fonciers de l’investisseur » (source : portail-scpi.fr).

Le fonctionnement

Le fonctionnement d’un investissement en SCPI de déficit foncier se définit par un dividende des charges sur les travaux variant de 40 à 60%. L’investisseur s’engage alors à imputer la somme obtenue à son compte, en tant que déficit foncier, sur une période définie, de 1, de 2 ou de 3 ans. Mais évidemment, il doit faire attention par rapport à cet engagement. Ainsi, il s’impose que celui-ci ne puisse pas toucher à ses parts sauf trois ans après la dernière année où il a profité d’une défiscalisation. Il est impératif de rencontrer un professionnel de la gestion du patrimoine avant tout engagement, pour ne pas risquer de se tromper dans la sélection de la SCPI. On le souligne encore, s’il s’agit d’une rénovation d’un immeuble d’habitation délabré, choisir la SCPI de déficit foncier.

Dans la SCPI de déficit foncier, il faut louer le parc immobilier, la durée de location étant de 10 ans. Tandis que l’échange collecte-investissement se fait en 3 ans, ou un peu plus. L’investisseur ne récupère son capital que lorsqu’il aura tout réalisé dans les délais impartis : déficit foncier, encaissement de loyers des années précédentes. Le patrimoine est liquidé après 2 à 5 ans.

 

Critères de choix d’une SCPI intéressante

Avant de choisir une SCPI, quelle qu’elle soit, il faut prendre en compte plusieurs critères afin de jouir des avantages et de profiter au mieux de leur offre. On peut ainsi comparer plusieurs SCPI, on en trouve déjà des centaines sur le marché de l’immobilier. Un projet immobilier est délicat, on ne doit pas se précipiter, il faut prendre le temps de comparer nos associés, de calculer nos budgets…

• Les revenus fiscaux :

Évidemment, c’est le premier critère, car c’est pour profiter d’une réduction que vous avez fait appel à ce support. La déductibilité dépend des revenus fonciers ayant touché les travaux réalisés sur l’immeuble. Les charges sont calculées sur les dépenses de réparation, d’entretien, d’amélioration, de construction, de réhabilitation, d’agrandissement du local.

 

• La renommée et la qualité du gestionnaire :

Une SCPI est gérée par une entreprise, si vous n’êtes pas connaisseur, demandez l’avis d’une personne ayant déjà vécu l’expérience. Il faut que l’entreprise soit expérimentée, qu’elle ne date pas d’il y a quelques mois, et surtout, qu’elle ait une bonne réputation. Renseignez-vous avant de vous engager. Vous devez donc vous renseigner sur son histoire (date de création, Staff, actionnariat), ses actions, ses stratégies de développement, ses performances financières…

• Le rendement :

Le rendement est bénéfique s’il est à plus de 5%. Par contre, ne vous laissez pas avoir par les SCPI qui offrent beaucoup de rendement (5,5%). Il se peut qu’ils aient très peu de bien immobilier et pour cause… Il faut vraiment se méfier.

 

• Le nombre d’immeubles de la SCPI :

C’est pour compléter le critère précédent. La SCPI est plus souple, et plus généreuse, si elle possède déjà plusieurs locataires. Mais si vous faites partie d’une dizaine seulement, elle sera plus exigeante. Il faut aussi que vous étudiiez la raison de sa diversification. Si elle détient beaucoup de locataires, qu’est-ce qui les a le plus convaincus ? Si elle en a moins, quel est le frein à sa réputation ?

 

• La répartition géographique

Cela vous servira de preuve pour sa notoriété et vous serez plus confiant par rapport la localisation des immeubles proposés.

 

• La valeur et la qualité du parc immobilier

Comment la SCPI se positionne-t-elle en matière de potentialité, par rapport aux autres ? Est-elle en pleine croissance ?

Il est quand même important de notifier que si une SCPI existe, c’est qu’elle en a eu le droit, et c’est qu’elle a rempli les critères imposés par la loi. Mais vous avez toutefois besoin d’un expert pour mieux vous investir, et nous vous conseillons fortement de vous renseigner  sur des sites spécialisés comme  Portail-SCPI car vous avez un gestionnaire en patrimoine gratuit qui s’occupe de tout cela et donc pas besoin de se creuser la tête avec toutêes les parties techniques surtout si vous souhaitez déléguer vos investissements.

 

Les SCPI, pour qui ?

Faire appel à une SCPI, c’est s’engager dans un placement immobilier. Tout le monde peut avoir envie de réaliser son projet, que l’on soit un investisseur aguerri ou un investisseur débutant sur le marché. Les SCPI offrent la possibilité de s’acquérir un placement immobilier à un prix très bas, car la SCPI la moins chère du moment est à 5000 euros.

Sont aussi concernés ceux qui ont la possibilité d’investir dans l’immobilier locatif, mais par manque de temps et de dispositifs adéquats, ils ne peuvent pas gérer leur bien, et sans l’aide d’experts, laisseront leur bien périr, sans entretien ni projet de réhabilitation. Les épargnants appellent aussi les SCPI « pierre-papier ». En effet, ils sont à la recherche d’un moyen de placement diversifié.

 

Les avantages des SCPI de défiscalisation

Investir tout seul dans l’immobilier présente beaucoup de risques surtout si vous n’êtes pas connaisseur dans le milieu. Cependant, vous serez « obligé » de faire appel à  un intermédiaire comme une banque ou une société enregistré comme intermédiaire comme portail scpi citées plus haut .

• Investir en SCPI, c’est faire des économies

Ce n’est pas pour rien que les Français préfèrent l’investissement immobilier locatif pour placement préféré. Investir dans l’immobilier génère des revenus locatifs réguliers.

L’investissement locatif demande des frais supplémentaires, dont les impôts fonciers, l’assurance propriétaire, les travaux de copropriété… Avec une SCPI, vous serez épargnés d’une partie de ces frais qui seront déductibles selon le système du déficit foncier. Aucun frais caché ne vous sera demandé. La réduction d’impôt est le premier avantage dans le cas des scpi à déficit foncier.

 

• Investir en toute sérénité

Lorsque vous vous engagez à acheter une part de SCPI, vous devenez copropriétaire d’un bien qui n’est autre que le parc immobilier de la SCPI, et donc vous détenez une quote-part. Vous ne serez soumis à aucune pression, car la gestion, en sa totalité, est assurée par une société de gestion. Inutile cette fois-ci de mettre en place des états des lieux entrés/sortie. Vous avez l’occasion de diversifier votre patrimoine. Un épargnant peut vendre ses parts de SCPI en partie ou en totalité. Il peut aussi se débarrasser de certaines qui lui ont déçu. Et c’est encore la société de gestion qui prend en charge de toutes les responsabilités.

 

• Transparence et sécurité

C’est l’AMF ou Autorité des Marchés Financiers qui régule ce marché. Ce sont donc les professionnels enregistrés  auprès des autorités de régulation (carte professionnelle, accréditation Orias) qui prennent la responsabilité de valoriser le taux d’occupation et de diversification des biens immobiliers. Pour plus de sécurité et de diversification, On préfèrera ainsi une SCPI qui a plusieurs biens immobiliers. Tous les documents financiers transmis pendant la collaboration sont accessibles par les deux parties Investisseur/locataire.

 

• Le ticket d’entrée est moins élevé

Investir dans l’immobilier à partir de 5 000 euros, c’est bien possible. La SCPI est accessible à tous. Vous n’aurez pas à attendre des années pour réaliser votre projet de constitution d’un patrimoine immobilier. Avoir un projet de construction ou de rénovation n’est donc pas réservé à ceux qui ont beaucoup d’argent, il suffit que vous ayez 5 000 euros, et vous serez bienvenue dans une SCPI, peu importe votre profil.

 

• Loin des inconvénients de l’immobilier locatif direct

En cas de décès ou de donation, la transmission sera plus simplifiée.

 

Les risques possibles

Malgré ces avantages, investir dans un placement immobilier en vue de rénover une habitation peut présenter un certain nombre de risques. D’abord, la SCPI est un placement à long terme, et c’est un engagement délicat. Si vous voulez rénover, cela peut prendre beaucoup de temps, peut-être même pire que la construction. Ainsi, en plus de devoir être patient, vous devez faire le bon choix pour ne pas abandonner en pleine construction.

Sachez aussi qu’il peut arriver que vous perdiez en capital si jamais la SCPI perd sa valeur. Un moindre incident et vous risquez de ne pas avoir de rendement ou sinon d’avoir un rendement réduit, alors qu’à ce moment-là, vous ne pourrez plus abandonner. Même si la SCPI est réglo par rapport au versement des revenus, cela ne veut pas dire qu’elle garantit le capital, ni encore les dividendes.

En investissant dans une SCPI, vous allez investir devant une grande variation de prix de l’immobilier. Si la chance est de votre côté, cela peut être une opportunité. Mais si jamais vous tombez dans une période de crise, cela devient un grand risque. C’est-à-dire que si l’activité économique se dégrade, les négociations entre investisseurs et locataires sont tendues. Les locataires peuvent quitter les lieux, sans payer ou sinon, en payant seulement une part.

 

Bilan

Placer son argent « dans la pierre », c’est un choix intéressant mais tout le monde ne veut pas avoir des locataires à gérer et faire un crédit pour de l’immobilier physique. Les SCPI sont une solution alternative  pour les investisseurs qui comptent partager la propriété de leur bien pour ensuite profiter d’un rendement satisfaisant, en comparaison au livret A. L’investisseur peut diversifier ses placements et viser plus loin pour ses projets d’avenir dans l’immobilier. Vouloir rénover un bien n’est pas facile à réaliser, mais avec l’aide des SCPI, les investisseurs profitent de la réduction d’impôt sans faire eux même des travaux c’est le côté positif. Toutefois, il est important de déterminer en amont les besoins, et les objectifs avant de se lancer dans la souscription à un quelconque placement défiscalisant, car les risques sont quand même importants lorsque l’on place son argent et il faut que vous calculiez entre ce que vous gagnez sur le long terme et les avantages fiscaux que vous pouvez avoir si cela est vraiment intéressant. Vous seul en fonction de vos impôts peut le faire ou alors adressez vous à un professionnel de ce type de placement comme le site portail scpi que j’ai mentionné plus haut. Je n’ai pas testé cet investissement, cet article synthétise ce qu’il faut savoir d’après moi avant de se lancer dans un placement de ce type.